| Scenario | Fradrag ud over 40.000 kr | Lovbestemmelse/kilde |
|---|---|---|
| Udlejning af bostadsrätt | 20 % af lejeindtægten | Skatteverket, 42 kap. 30 § inkomstskattelagen |
| Udlejning af villa eller fritidshus | 20 % af lejeindtægten | Skatteverket, 42 kap. 30 § inkomstskattelagen |
| Subletting af lejebolig | Din egen leje for den udlejede del | Skatteverket, 42 kap. 31 § inkomstskattelagen |
| Udlejning af attefallshus på egen grund | 20 % af lejeindtægten | Skatteverket, 42 kap. 30 § inkomstskattelagen |
Schablonavdrag udlejning bolig – hvor meget må du trække fra?
Schablonavdraget ved udlejning af privatbolig er 40.000 kroner pr. bolig og år. Udlejer du en bolig du ejer – en bostadsrätt (ejerlejlighed), villa eller fritidshus – må du desuden trække 20 procent af lejeindtægten fra. Udlejer du en hyresrätt (lejebolig) i anden hånd må du i stedet trække den leje du selv betaler for den udlejede del fra. Beløbene og procentsatsen fremgår af Skatteverkets (den svenske skattemyndighed) information om udlejning af privatbolig og bygger på reglerne i inkomstskattelagen (1999:1229) 42 kap. 30–31 §§.
Det betyder, at en stor del af lejeindtægten kan blive helt skattefri. Overskud som er tilbage efter fradragene beskattes som kapitalindkomst.
Sådan beregner du skatten trin for trin
For at vide hvor meget du faktisk sparer skal du beregne det skattepligtige overskud. Gør sådan her:
- Summer årets lejeindtægter. Medregn både grundleje og eventuelle tillæg for el, bredbånd og møbler som lejeren betaler.
- Træk schablonavdraget på 40.000 kroner fra. Fradraget gælder pr. bolig og år, uanset hvor mange der lejer eller hvor længe udlejningen har varet.
- Træk det boligspecifikke fradrag fra. Ejer du boligen trækker du 20 procent af lejeindtægten fra. Udlejer du en lejebolig trækker du din egen leje for den udlejede del fra.
- Beregn overskuddet. Bliver summen nul eller negativ betaler du ingen skat. Er overskuddet positivt beskattes det i indkomstslaget kapital.
- Redegør i selvangivelsen. Overskuddet føres ind på bilag K3 (bostadsrätt), K5 (småhus) eller direkte i indkomstselvangivelsen ved udlejning af lejebolig.
Beregningseksempel på schablonavdrag udlejning bolig
Foresstil dig at du udlejer din ejerlejlighed møbleret for 12.000 kroner i måneden i tolv måneder. Lejeindtægten bliver 144.000 kroner.
- Schablonavdrag: 40.000 kr
- 20 procent af 144.000: 28.800 kr
- Samlet fradrag: 68.800 kr
- Skattepligtig overskud: 75.200 kr
- Skat: 22.560 kr
Uden fradragene ville skatten have været højere. Du sparer altså betydelige penge på at udnytte fradragene fuldt ud.
Hvornår er det værd at vælge faktiske udgifter?
For udlejning af en privatbolig er schablonavdraget det eneste alternativ – du kan ikke vælge at trække faktiske driftsomkostninger som el, varme eller slitage fra. Reglerne er bindende og giver samme fradragsniveau uanset hvilke udgifter du har haft. Det adskiller sig fra erhvervsvirksomhed, hvor faktiske omkostninger redegøres.
Det som derimod kan variere er hvilket boligfradrag du har ret til. En lejer i anden hånd trækker sin egen leje for perioden fra, mens en ejerlejlighedsejer trækker 20 procent af lejeindtægten fra. Villaejere som udlejer hele eller dele af huset trækker også 20 procent fra.
Hvad regnes som lejeindtægt?
Alt hvad du får betalt af lejeren regnes som lejeindtægt. Det inkluderer fast månedsleie, erstatning for el, varme, bredbånd og eventuel møbleringsersætning. Derimod regnes depositum ikke som indtægt, fordi det skal tilbagebetales ved fraflytning. Mere om hvad du må få betalt findes i vores guide om at trække møblering fra lejen ved udlejning.
Hvad gælder ved flere udlejninger samme år?
Schablonavdraget på 40.000 kroner gælder pr. bolig, ikke pr. lejer. Udlejer du samme bolig til flere personer i løbet af året må du dele schablonavdraget mellem jer. Hvis du derimod udlejer to forskellige boliger – for eksempel din lejlighed når du er væk og et fritidshus om sommeren – får du 40.000 kroner i fradrag for hver bolig.
Ved korttidsudlejning via platforme som Airbnb gælder samme regler, men der kan være en grænse hvor virksomheden bliver til erhvervsvirksomhed. Læs mere om korttidsudlejning via Airbnb.
Lånerenter og schablonavdrag
Du kan ikke trække lånerenter fra lejeindtægten – renten trækkes i stedet fra som normalt i indkomstslaget kapital, uanset om du udlejer eller ej. Det her er en almindelig misforståelse som vi præciserer i artiklen om rentefradrag ved subletting.
Tjekliste før selvangivelsen
- Gem lejeaftalen og eventuelle tillægsaftaler om møbler eller el.
- Føre løbende noter om indbetalte lejer, gerne i et regneark.
- Behold kvitteringer på betalinger via Swish eller bankgiro i mindst syv år.
- Beregn din samlede lejeindtægt for kalenderåret.
- Træk 40.000 kroner og boligspecifikt fradrag fra.
- Udfyld det rigtige bilag: K3, K5 eller tjenesteindkomstraden for lejebolig.
- Kontroller at eventuel afgift til ejerlejlighedsforeningen for subletting også er trukket fra (gælder bostadsrätter).
Hvis du har brug for en aftale eller besigtigelsesprotokol før udlejningen findes tre dokumenter for en sikker udlejning at downloade.
Hvordan den nye privatuthyrningslagen påvirker skatten
Den 1. juli 2026 trådte privatuthyrningslagen (2026:772) i kraft og erstattede den tidligere lov (2012:978) om udlejning af egen bolig. Den nye lov regulerer lejeforholdet mellem parterne – ikke skatten. Schablonavdraget og procentsatsen styres stadig af inkomstskattelagen og Skatteverkets anvendelse. Hvad der derimod påvirkes er hvornår loven gælder: ifølge 3 § gælder den ikke hvis udlejeren regelmæssigt udlejer mere end to lejligheder som ikke udgør del af udleijerens bolig. Udlejer du flere boliger kan virksomheden vurderes som erhvervsvirksomhed, og så forsvinder retten til schablonavdraget. Vi gennemgår de nye regler i detalj i nye privatuthyrningslagen (2026:772).
Almindelige spørgsmål
Hvor meget er schablonavdraget ved udlejning af bolig 2026? Schablonavdraget er 40.000 kroner pr. bolig og år. Dertil kommer enten 20 procent af lejeindtægten (ejet bolig) eller din egen leje (lejebolig).
Må jeg trække både schablonavdrag og faktiske omkostninger fra? Nej. For privatboliger er schablonavdraget det eneste alternativ. Faktiske driftsomkostninger som el og varme må ikke trækkes fra separat ud over skabelonen.
Hvordan fordeles schablonavdraget hvis vi er to ejere? Fradraget på 40.000 kroner gælder pr. bolig og fordeles efter ejerandel. To ægtefæller som ejer halvdelen hver får 20.000 kroner i schablonavdrag hver.
Hvornår bliver udlejningen erhvervsvirksomhed i stedet? Omfattende udlejning af flere boliger, korte hotelignende lejemål eller tjenesteydelser ud over boligen kan gøre at Skatteverket vurderer det som erhvervsvirksomhed. Så gælder andre regler og schablonavdraget forsvinder.
Denne tekst er almen information og udgør ikke juridisk eller skatteretlig rådgivning.
