Kan udlejeren kræve, at du fjerner din vaskemaskine?

Ja, det kan udlejeren (hyresvärd) i mange tilfælde gøre. Har du tilsluttet en vaskemaskine, der kræver indgreb i lejlighedens el eller vand – uden først at have fået udlejerens godkendelse – kan du blive forpligtet til at fjerne maskinen og reetablere lejligheden. Har du derimod en skriftlig tilladelse og har fulgt betingelserne i den, står du betydeligt stærkere.

Her er de regler, der afgør spørgsmålet, og hvad du bør gøre, før maskinen bæres ind.

Hvad hyreslagen siger om egne installationer

Lejeforholdet reguleres af kapitel 12 i jordabalken (den svenske jordlov), der normalt kaldes hyreslagen (den svenske lejelov). To udgangspunkter styrer spørgsmålet om vaskemaskiner.

Det første er vårdplikten (pligten til at passe godt på boligen) i 12 kap. 24 § jordabalken. Du skal passe godt på lejligheden og er ansvarlig for skader, der opstår ved din egen uagtsomhed eller forsømmelighed – og også ved uagtsomhed hos nogen, du har lukket ind i lejligheden, for eksempel en håndværker, du selv har hyret.

Det andet er 12 kap. 24 a § jordabalken, som giver lejeren (hyresgäst) ret til for egen regning at male, tapetsere og udføre dermed sammenlignelige tiltag. At trække nye vandrør, udskifte et gulvafløb eller tilslutte en maskine til en fast eltilslutning kan ikke sammenlignes med at tapetsere. Sådanne tiltag falder uden for paragraffen og kræver derfor udlejerens samtykke.

Med andre ord: lejligheden lejes i den stand, den er i. Vil du ændre på ejendommens tekniske systemer, skal du spørge.

Installation af egen vaskemaskine i en hyresrätt (lejelejlighed): tilladelse er hovedreglen

Grænsen går ofte ved, hvordan maskinen tilsluttes.

Fritstående maskine med eksisterende tilslutninger. Findes der allerede en dertil indrettet vaskemaskineplads med hane, afløb og jordet stikkontakt, er risikoen lav. Mange udlejere accepterer dette, men flere skriver alligevel i lejekontrakten eller ordensreglerne, at tilslutning skal anmeldes. Læs din kontrakt, før du går ud fra, at det er frit frem.

Maskine, der kræver ny tilslutning. Skal der etableres en hane, tilsluttes et afløb eller trækkes en ny stikkontakt, er det et indgreb i ejendommen. Så kræves udlejerens tilladelse, og næsten altid at arbejdet udføres af en fagperson.

Maskine placeret et sted, der ikke er indrettet til det. At stille en vaskemaskine i et køkken uden gulvafløb eller i et klædeskab er den situation, der oftest fører til konflikt, fordi risikoen for vandskade bliver betydeligt større.

Betingelser, udlejeren typisk stiller

• At eltilslutningen udføres af en registreret elinstallationsvirksomhed. Elsäkerhetsverket (den svenske elsikkerhedsmyndighed) fører register over virksomheder, der må udføre elinstallationsarbejde, og du kan søge i det, før du hyrer nogen.
• At vådrumsarbejde udføres fagmæssigt korrekt. Boverkets (den svenske bygge- og boligmyndighed) byggeregler stiller krav om vandtætte lag og vandskadesikker udførelse i vådrum, og gennemføringer til slanger er et typisk risikopunkt.
• At maskinen står på en dryppebakke eller i et rum med gulvafløb.
• At du reetablerer lejligheden ved fraflytning, hvis udlejeren beder om det.
• At du har en gyldig indboforsikring.

Bed altid om tilladelsen skriftligt, gerne på mail. En mundtlig godkendelse fra en vicevært er svær at bevise to år senere, når en ny administrator har overtaget.

Forskellige løsninger – og hvad de indebærer

Findes der allerede en vaskemaskine, som indgår i lejen, gælder andre spørgsmål – så handler det om vedligeholdelsesansvar snarere end om tilladelse. Det redegør vi for i Skal udlejeren betale for reparation af hvidevarer?.

At installere egen vaskemaskine i en hyresrätt uden tilladelse – hvad kan der ske?

Udlejeren går normalt frem i trin.

Trin 1: opfordring til at bringe forholdet i orden. Du får skriftlig besked om, at maskinen skal frakobles, eller at installationen skal godkendes efterfølgende af en autoriseret fagperson.

Trin 2: krav om reetablering. Har du lavet huller, trukket rør eller flyttet et gulvafløb, kan udlejeren kræve, at lejligheden reetableres for din regning.

Trin 3: økonomisk ansvar. Er der opstået en skade, kan du blive erstatningsansvarlig efter vårdplikten. Ved fraflytning kan omkostningen også trækkes fra et eventuelt depositum (deposition) – hvordan det må foregå, beskrives i Hvad må udlejeren trække fra depositummet?.

Trin 4: lejeretten sættes på spil. Ved alvorlig vanrøgt eller gentagen nægtelse af at rette op findes hyreslagens regler om förverkande (fortabelse af lejeretten) i 12 kap. jordabalken i baggrunden. Det er usædvanligt ved en vaskemaskine, men ikke utænkeligt, hvis installationen har forårsaget omfattende vandskader.

Er I uenige, kan tvisten prøves. Hyresnämnden (huslejenævnet, den svenske Rent Tribunal) behandler mange spørgsmål mellem udlejer og lejer, og Hyresgästföreningen (den svenske lejerforening) giver medlemmer rådgivning i konkrete sager.

Vandskaden er det egentlige spørgsmål

De fleste udlejere er ligeglade med selve maskinen. De bekymrer sig om, hvad der sker, når en tilløbsslange løsner sig en tirsdag formiddag, hvor ingen er hjemme.

Derfor er det lettere at få et ja, hvis du allerede i din forespørgsel beskriver, hvordan risikoen håndteres: dryppebakke under maskinen, afbrydelse af vandet, når maskinen ikke er i brug, slanger der udskiftes med jævne mellemrum, og en tilslutning udført af fagfolk. Et konkret forslag får oftere et konkret svar end et generelt spørgsmål.

Samme logik gælder, når udlejeren vil ind og se på installationen. Retten til adgang er reguleret, og grænserne beskrives i Må udlejeren komme ind i din lejlighed uden at spørge?.

Gener: hvornår på døgnet du må vaske

En godkendt maskine kan alligevel blive et problem. Efter 12 kap. 25 § jordabalken skal du sørge for, at de, der bor i omgivelserne, ikke udsættes for gener i boligen. En centrifuge i et gammelt træhus klokken halv tolv om natten kan være netop det.

Mange ordensregler foreskriver ro efter et bestemt tidspunkt om aftenen. Bryder du dem systematisk, kan udlejeren tage sagen op, uanset hvor korrekt maskinen er installeret.

Hvis du lejer af en privatperson eller fremlejer

Lejer du direkte af en privatperson, kan privatuthyrningslagen (2026:772) (den svenske lov om privat udlejning) finde anvendelse. Efter lovens egen ordlyd gælder den aftaler, hvor en fysisk person eller et dødsbo mod betaling overlader hus eller dele af hus til en anden til brug, og kun hvis boligen er overladt til helt eller i ikke uvæsentlig grad at blive brugt som bolig. Loven gælder ikke, hvis udlejeren regelmæssigt udlejer flere end to lejligheder, som ikke udgør en del af udlejerens egen bolig, hvis udlejeren selv har lejligheden som hyresrätt (lejelejlighed), eller hvis overladelsen sker til fritidsformål.

De bestemmelser, lovteksten regulerer, vedrører blandt andet anvendelsesområde, lejeaftalens form og lejen – ikke installation af hvidevarer. Bor du til fremleje, er det derfor förstahandskontraktet (det primære lejekontrakt) og ejendomsejerens regler, der er afgørende. Din fremlejegiver kan ikke give dig flere rettigheder, end vedkommende selv har. Læs mere i Primær kontrakt eller fremleje – hvilken kontrakt har du?.

For ændringer, der ikke vedrører vand og el, gælder andre og mere generøse regler – se Må du male om i lejelejligheden uden at spørge? og Kan udlejeren nægte indretning på væggene?.

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg spørge, hvis jeg bare tilslutter maskinen til køkkenvaskens hane? Det er ikke et indgreb i ejendommen, så hyreslagen forhindrer det ikke i sig selv. Men lejekontrakt og ordensregler kan kræve anmeldelse, og står maskinen i et rum uden gulvafløb, bærer du hele risikoen ved lækage. Spørg skriftligt, så undgår du diskussionen senere.

Kan udlejeren kræve, at jeg fjerner en maskine, der har stået der i flere år? Ja, især hvis installationen aldrig er blevet godkendt eller ikke er fagmæssigt udført. Har du en skriftlig tilladelse og har fulgt betingelserne, er situationen en anden – så kræves der saglige grunde, for eksempel at installationen har vist sig at være farlig.

Hvem betaler, hvis maskinen forårsager en vandskade? Efter vårdplikten i 12 kap. 24 § jordabalken er du ansvarlig for skader, der skyldes din uagtsomhed eller uagtsomhed hos nogen, du har hyret. Din indboforsikring kan dække dele af omkostningen, men erstatningen kan nedsættes, hvis installationen er udført forkert.

Skal jeg tage maskinen med, når jeg flytter? Udgangspunktet er, at du tager dine egne ting med og efterlader lejligheden i den stand, den var i, med hensyn til normalt slid (slitage). Vil du efterlade maskinen, skal du have en skriftlig aftale med udlejeren om, hvem der derefter ejer og vedligeholder den.

Denne tekst er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning i en konkret sag.