Overvejer du at fremleje din lejlighed? Andrahandsuthyrning (fremleje) kan være en smart måde at beholde dit lejekontrakt på i en periode, hvor du ikke selv kan bo i boligen – uanset om det handler om studier, arbejde i udlandet eller prøvesamliv med en partner.
Men fremleje i Sverige er strengt reguleret. Du skal have godkendelse fra din hyresvärd (udlejer), en korrekt fastsat husleje og et juridisk holdbart andrahandskontrakt (fremlejekontrakt). I denne guide gennemgår vi alt, du behøver at vide: regler, tilladelse, husleje, aftale og hvordan du finder en pålidelig andrahandshyresgäst (fremlejetager).
Hvad er andrahandsuthyrning (fremleje)?
Fremleje betyder, at du som indehaver af förstahandskontrakt (det primære, førstehåndslejekontrakt) udlejer hele eller dele af din lejlighed til en anden person – en fremlejetager. Du beholder selv dit lejekontrakt med udlejeren, men påtager dig ansvaret for den person, der flytter ind.
Der findes to typer fremleje:
-
Hele lejligheden: Du flytter helt ud, og en anden bor i lejligheden.
-
En del af lejligheden (inneboende – logerende): Du bliver boende og lejer et værelse ud.
Vigtigt: Du er fortsat ansvarlig over for udlejeren for huslejen og lejlighedens stand, også selvom det er en anden, der bor der.
Regler for fremleje – hvad siger loven?
Du skal have beaktansvärda skäl (vægtige grunde)
Ifølge hyreslagen (den svenske lejelov) (kapitel 12 i jordabalken – den svenske jordlov) kræves det, at du har beaktansvärda skäl (vægtige, anerkendelsesværdige grunde) for at fremleje. Godkendte grunde omfatter:
-
Midlertidigt arbejde eller studier på et andet sted
-
Prøvesamliv med en partner
-
Længere ophold i udlandet
-
Pleje af en pårørende
-
Militærtjeneste
Grunde, der ikke godkendes:
-
Du vil tjene penge på din lejlighed.
-
Du har købt en bolig, men vil beholde din hyresrätt (lejebolig) "for en sikkerheds skyld".
-
Du trives ikke i området.
Udlejerens godkendelse er påkrævet
Du skal altid ansøge om tilladelse hos din udlejer, før du fremlejer. Udlejeren har ret til at sige nej, hvis:
Du mangler en godkendt grund.
Fremlejetageren vurderes uegnet.
Udlejningen strækker sig over for lang tid.
Tip: Ansøg skriftligt, og gem al kommunikation. Hvis udlejeren siger nej, kan du klage til Hyresnämnden (huslejenævnet/lejeretten).
Hvor længe må man fremleje?
Der findes ingen præcis tidsgrænse i loven, men praksis siger:
-
1–2 år godkendes normalt ved studier/arbejde.
-
Længere perioder kræver en stærkere begrundelse.
-
Permanent udlejning accepteres aldrig – så risikerer du at miste dit lejekontrakt.
Hvor meget må man tage i husleje ved fremleje?
Dette er et af de mest almindelige spørgsmål – og en af de største misforståelser. Reglen er enkel: Du må opkræve din egen husleje + et tillæg på maks. 10-15 % for møbler og udstyr.
Beregn den rigtige fremlejehusleje
Din husleje (grundhusleje)
10 000 kr
Umøbleret (0 % tillæg)
10 000 kr
Møbleret (15 % tillæg)
11 500 kr
Advarsel: Opkræver du for høj husleje – överhyra (husleje ud over det rimelige) – kan fremlejetageren kræve differencen tilbage op til to år bagud. Det kaldes återbetalningsskyldighet (tilbagebetalingspligt).
Fremlejekontrakt – hvad skal med?
En skriftlig fremlejekontrakt beskytter begge parter. Kontrakten bør indeholde:
-
Parternes oplysninger: Navn, personnummer, kontaktoplysninger.
-
Lejlighedens adresse: Fuldstændig adresse og lejlighedsnummer.
-
Lejeperiode: Startdato, slutdato, uppsägningstid (opsigelsesvarsel).
-
Huslejebeløb: Månedlig husleje, og hvad der er inkluderet (el, internet osv.).
-
Deposition (depositum): Normalt 1–2 måneders husleje.
-
Møbler og inventar: Liste med angivelse af stand ved indflytning.
-
Særlige vilkår: Husdyr, rygning, parkering.
Bofrid-tip: Brug digitale kontrakter med BankID-signering for juridisk sikkerhed og nem håndtering.
Find den rette fremlejetager
Lav en tydelig annonce: Beskriv lejligheden ærligt – størrelse, beliggenhed, hvad der er inkluderet. Brug gode billeder.
Verificér lejeren: Tjek indkomst (ansættelsesbevis eller studiebevis), kreditoplysninger og referencer fra tidligere udlejere.
Hold fremvisning: Mød personen. Stil spørgsmål om livssituation, og hvorfor vedkommende søger bolig.
Skriv kontrakt: Brug en juridisk korrekt fremlejekontrakt. Underskriv med BankID.
Dokumentér lejligheden: Fotografér lejligheden inden indflytning. Gennemgå inventarlisten sammen.
Risici ved fremleje
Lejeren betaler ikke
Du hæfter fortsat for betalingen
Kreditoplysning + depositum
Skader på lejligheden
Du skal betale for reparationerne
Dokumentér standen, kræv depositum
Ulovlig udlejning
Du mister dit lejekontrakt
Søg altid om tilladelse
For høj husleje
Krav om tilbagebetaling
Følg 10-15 %-reglen
Fremleje via Bofrid
Bofrid gør fremleje enklere og tryggere.
-
Ordentlige lejere: BankID-verifikation, kreditoplysning, straffeattest og indkomstverifikation.
-
Digitale kontrakter: Juridisk korrekte aftaler med BankID-signering.
-
Bostadsmerit-system (boligmeritter): Se lejerens historik og pålidelighed.
-
Helt gratis for udlejere: Ingen gebyrer eller provision.
-
Matchning: Find seriøse lejere, der aktivt søger bolig.
Find en verificeret lejer →
Ofte stillede spørgsmål (FAQ)
Skal udlejeren godkende fremlejen?
Ja, du skal altid have udlejerens skriftlige godkendelse, før du fremlejer. Hvis udlejeren siger nej uden gyldig grund, kan du klage til Hyresnämnden (huslejenævnet).
Hvor meget må man tage i husleje ved fremleje?
Du må opkræve din egen husleje plus et tillæg på maks. 10-15 %, hvis lejligheden er møbleret. Tager du mere, risikerer du krav om tilbagebetaling.
Hvad sker der, hvis jeg fremlejer uden tilladelse?
Du risikerer at miste dit lejekontrakt. Udlejeren kan opsige dig med øjeblikkelig virkning ved ulovlig fremleje.
Hvor langt er opsigelsesvarslet ved fremleje?
Hvis andet ikke er aftalt, gælder en måneds opsigelsesvarsel for fremlejetageren. Skriv altid opsigelsesvarslet ind i kontrakten.
Skal jeg betale skat af fremlejeindtægten?
Ja, indtægt fra fremleje er skattepligtig. Du kan fratrække din egen huslejeudgift, men overskuddet beskattes som kapitalindkomst (30 %).
Hvad er forskellen på fremleje og en logerende (inneboende)?
Ved fremleje flytter du ud og udlejer hele lejligheden. Med en logerende bliver du selv boende og lejer et værelse ud. En logerende kræver normalt ikke udlejerens godkendelse.
