Må udlejeren kræve, at lejeren skifter gardinerne ud?

Nej, som hovedregel ikke. Gardiner, som du selv har købt og hængt op, er dit løsøre, og den svenske lejelov giver ikke udlejeren (hyresvärd) nogen ret til at bestemme over lejerens møbler, tekstiler eller anden indretning inde i lejligheden. Et krav om, at du skal skifte gardinerne ud med en bestemt model eller farve, savner normalt retligt grundlag – og kan ikke i sig selv føre til opsigelse.

Undtagelserne handler om noget andet end smag: når vinduesindretningen hører til lejligheden, når den skader ejendommen, eller når den ændrer husets ydre.

Kort svar: gardinet er dit, vinduet er udlejerens

Lejeforholdet i en hyresrätt (lejelejlighed) reguleres af 12 kap. jordabalken, den såkaldte hyreslagen (den svenske lejelov). Den regulerer lejlighedens stand, lejerens vedligeholdelsespligt (vårdplikt), retten til at foretage ændringer og hvad der udgør gener. Den indeholder ingen bestemmelse, der giver udlejeren bestemmelsesret over løs indretning.

Derfor går skillelinjen mellem:

• Løsøre – dine gardiner, gardinstænger du selv har sat op, tekstiler og møbler. Udlejeren bestemmer ikke over dem.
• Det, der hører til lejligheden – persienner, markiser, gardinskinner og beslag, som udlejeren har installeret. Her gælder vedligeholdelsespligten.

Må udlejeren bestemme over gardiner i en hyresrätt efter hyreslagen?

Vedligeholdelsespligten gælder det, udlejeren ejer

Efter 12 kap. 24 § jordabalken skal lejeren (hyresgäst) passe godt på lejligheden og er erstatningsansvarlig for skade, der opstår ved egen skyld eller uagtsomhed. Hvis du borer en vindueskarm i stykker, når du sætter en gardinstang op, eller river en fastmonteret persienne ned, er det vedligeholdelsespligten, der aktualiseres – ikke gardinernes udseende.

Det samme gælder tiltag, der ligner maling og tapetsering. Lejerens ret til for egen regning at udføre sådanne tiltag fremgår af 12 kap. 24 a § jordabalken, med pligt til at erstatte udlejeren, hvis lejligheden forringes. Hvor langt den ret rækker, når det gælder vægge og overflader, gennemgår vi i guiden om at male og tapetsere i en hyresrätt.

Orden og god stand

Efter 12 kap. 25 § jordabalken skal lejeren sørge for, at de omkringboende ikke udsættes for gener, og iagttage alt, hvad der kræves for at bevare sundhed, orden og god stand i ejendommen. Bestemmelsen sigter på gener og på ejendommens stand – ikke på indretningsstil. At en nabo synes, dine gardiner er grimme, er ikke en gene i lovens forstand.

Derimod kan tiltag, der reelt påvirker ejendommen, falde ind under den: alufolie eller solfilm, der klæbes direkte på ruden og skader glasset, eller mørklægningsmateriale, der skrues fast i facaden.

Hvornår må udlejeren i praksis bestemme over gardiner i en hyresrätt?

Der findes et par situationer, hvor udlejeren faktisk har noget at skulle have sagt:

Facadens ensartede udseende. Mange udlejere har ordensregler om markiser, altaninddækning og skiltning udadtil. Sådanne krav vedrører bygningens ydre, som udlejeren har ansvaret for og ofte har byggetilladelse (bygglov) knyttet til. Et krav om hvide gardinfor mod gaden forekommer i visse ældre ejendomme, men hvis det skal være bindende, skal det fremgå af lejekontrakten – og det må ikke stride mod ufravigelige regler i 12 kap. jordabalken.

Møbleret udlejning. Lejer du møbleret, indgår gardinerne i det, udlejeren stiller til rådighed. Så er de udlejerens ejendom, og du kan ikke smide dem ud – men du kan normalt supplere med dine egne, forudsat at originalen gemmes og leveres tilbage.

Brandkrav i visse lokaler. I fællesarealer og trappeopgange kan brandsikkerhedskrav påvirke, hvilke tekstiler der må findes. Det gælder sjældent selve boliglejligheden.

Persienner, skinner og beslag – det, der følger med lejligheden

Persienner, der sad i lejligheden ved indflytning, tilhører udlejeren. Går en lamel i stykker på grund af almindeligt slid (slitage), er det udlejerens vedligeholdelsesansvar; går den i stykker, fordi nogen har trukket hårdt i snoren, er det lejerens sag. Samme logik gælder hvidevarer, hvilket vi gennemgår i artiklen om reparation af hvidevarer.

Skruehuller i karm og væg er et almindeligt tvistepunkt ved fraflytning. Enkelte huller efter gardinstænger regnes normalt som almindelig brug, mens omfattende boring i fliser eller vinduesrammer kan bedømmes som skade. Vil du vide, hvor langt du overhovedet må gå med ophæng, findes en gennemgang i artiklen om indretning på væggene.

Hvis udlejeren tilbageholder penge ved fraflytning med henvisning til gardinopsætningen, gælder de almindelige regler for afregning – se hvad udlejeren må trække fra depositummet.

Fremleje og udlejning af egen bolig

Lejer du af en privatperson, kan privatuthyrningslagen (2026:772) (den svenske lov om privat udlejning) finde anvendelse. Loven gælder aftaler, hvor en fysisk person eller et dødsbo mod vederlag overlader hus eller del af hus til benyttelse som bolig, og den gælder ikke, hvis udlejeren regelmæssigt udlejer mere end to lejligheder, som ikke udgør en del af udlejerens bolig, hvis udlejeren selv har lejligheden som hyresrätt (lejelejlighed), eller hvis udlejningen sker til fritidsformål. Ved loven ophæves lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

Loven regulerer blandt andet, at aftalen skal oprettes skriftligt, hvis en af parterne beder om det, at aftalen gælder indtil videre, hvis der ikke er aftalt en bestemt lejeperiode, og at lejen skal være fastsat til et beløb. Den indeholder ingen bestemmelse om indretning eller gardiner. Efter loven er aftalevilkår, der sammenlignet med lovens bestemmelser er til ugunst for lejeren, derimod uden virkning over for lejeren, medmindre andet fremgår af loven.

Praktisk: lejer du møbleret af en privatperson, så skriv ind i aftalen, hvilke tekstiler der indgår, og fotografér dem ved indflytning. Mere om forskellene mellem kontrakttyperne findes i gennemgangen af førstehåndskontrakt og fremleje.

Sådan håndterer du kravet

1. Bed om skriftligt grundlag. Spørg, hvilket punkt i lejekontrakten eller ordensreglerne kravet hviler på.
2. Undersøg, om det angår din ejendom eller udlejerens. Er gardinerne dine, er udgangspunktet, at kravet savner grundlag.
3. Skeln mellem udseende og skade. Tilbyd at udbedre faktisk skade – det er den del, udlejeren kan kræve erstatning for efter 12 kap. 24 § jordabalken.
4. Svar skriftligt. En kort mail, hvor du bestrider kravet og beder om lovgrundlag, rækker langt.
5. Henvend dig til Hyresnämnden (huslejenævnet, the Rent Tribunal), hvis parterne ikke bliver enige. Nævnet mægler i lejetvister.

Et krav om gardinskifte kan ikke i sig selv begrunde en opsigelse. Ophævelse (förverkande) kræver, at en af grundene i 12 kap. jordabalken er opfyldt, og valg af indretning er ikke blandt dem.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg blive opsagt, fordi jeg nægter at skifte gardiner? Nej. Opsigelse i utide kræver en ophævelsesgrund efter 12 kap. jordabalken, for eksempel manglende huslejebetaling, ulovlig fremleje eller alvorlige gener. Valg af gardiner er ikke en sådan grund.

Må udlejeren komme ind og kontrollere vinduerne? Udlejeren har efter hyreslagen ret til adgang med henblik på tilsyn og nødvendige arbejder, men ikke frit når som helst. Reglerne og kravet om varsling gennemgås i artiklen om adgang til lejligheden.

Skal jeg tage mine gardiner ned, når jeg flytter? Ja, dine egne gardiner er løsøre og skal med. Efterladt ejendom kan udlejeren blive nødt til at håndtere på anden vis, og omkostningen kan ende hos dig. Persienner og skinner, der hørte til lejligheden, skal derimod blive og være hele.

Kan udlejeren kræve mørklægning mod gaden? Hvis kravet vedrører bygningens ydre, kan udlejeren have støtte i ordensregler, der indgår i aftalen. Et krav, der udelukkende vedrører, hvordan det ser ud indefra, savner normalt en sådan støtte. Bed om at få det aftalepunkt at se, som der henvises til.

Teksten er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning.