Må udlejeren gå ind i din lejlighed uden at spørge?

Nogle gange ja — og det overrasker de fleste

De fleste hyresgäster (lejere) går ud fra, at hyresvärden (udlejeren) aldrig må gå ind uden at spørge. Det er ikke rigtigt. Den svenske hyreslagen (lejeloven) giver udlejeren en udtrykkelig ret til adgang i visse tilfælde, og i de tilfælde behøver du ikke at sige ja, for at det er lovligt.

Reglerne står i 12 kap. 26 § jordabalken (kapitel 12 i den svenske jordlov, som indeholder lejereglerne). De skelner mellem tre situationer, og forskellen mellem dem afgør, om du kan sige nej.

De tre tilfælde

1. Nødvendigt tilsyn og arbejder, der ikke kan vente — uden ophold

Udlejeren har efter anmodning ret til uden uppskov (uden ophold, altså med det samme) at få adgang for at

• udøve nødvendigt tilsyn med lejligheden eller med, hvordan den bruges, eller
• udføre forbedringsarbejder, som ikke kan udskydes uden skade.

"Uden ophold" betyder præcis det. Her findes der ikke noget lovbestemt varsel. En vandskade, der breder sig, en mistænkt gaslækage eller en fugtskade, der bliver værre for hvert døgn, hører til her — men også tilsyn, som virkelig er nødvendigt, ikke blot bekvemt for udlejeren.

Det er altså ikke kun akutte nødsituationer, der giver adgang, hvilket er den mest udbredte misforståelse.

2. Fremvisning, når lejligheden er ledig til udlejning

Er lejligheden ledig til udlejning, er du forpligtet til at lade den fremvise på et passende tidspunkt. Det gælder typisk, efter at kontrakten er opsagt, mens du stadig bor der.

"Passende tidspunkt" er den eneste grænse, loven sætter — og den er din. Fremvisninger midt om natten eller uden at I har aftalt tidspunktet er ikke et passende tidspunkt.

3. Mindre presserende forbedringsarbejder — mindst en måneds varsel

For arbejder, der kan vente, gælder meddelelse mindst en måned i forvejen, og arbejdet må ikke medføre væsentlig hindring eller ulempe i din brugsret.

To vigtige begrænsninger:

• Sådanne arbejder må ikke udføres uden dit samtykke i den sidste måned, som lejeforholdet består.
• Vil udlejeren udføre andet arbejde i lejligheden, har du ret til inden for en uge fra meddelelsen at opsige aftalen. Arbejdet må ikke påbegyndes før det tidspunkt, du kunne have opsagt til, medmindre du accepterer det.

Den uge er altså din opsigelsesfrist — ikke udlejerens varsel. Det er let at blande sammen.

Kort opsummeret

Hvad sker der, hvis du siger nej?

Hvis du nægter adgang i et tilfælde, hvor udlejeren har ret til det, kan udlejeren ansøge om särskild handräckning (særlig fogedhjælp) hos Kronofogdemyndigheten (den svenske fogedmyndighed). Det er den vej, der gælder — ikke Hyresnämnden (huslejenævnet, Rent Tribunal), hvilket er en almindelig misforståelse.

I gentagne tilfælde kan en nægtelse også påvirke selve hyresrätten (lejeretten til lejligheden), fordi du efter loven er forpligtet til at give adgang.

Hvad udlejeren ikke må

Retten til adgang er knyttet til de tre tilfælde ovenfor. Uden for dem har udlejeren ikke ret til at gå ind, blot fordi der ligger en nøgle i viceværtens skab.

Udlejeren skal desuden i samtlige tilfælde sørge for, at du ikke udsættes for større ulempe end nødvendigt, og skal erstatte skader, der forvoldes.

At gå ind i nogens bolig uden lovhjemmel og uden samtykke kan udgøre hemfridsbrott (husfredskrænkelse) efter den svenske brottsbalken (straffeloven). Mistænker du, at nogen har været inde uden ret: dokumentér dato og tidspunkt, bed udlejeren om en skriftlig forklaring, og indgiv politianmeldelse, hvis billedet ikke bliver klarere.

Sådan håndterer du det i praksis

• Bed om begrundelsen skriftligt. Hvilket af de tre tilfælde påberåbes? Svaret afgør alt.
• Aftal tidspunktet. Selv når du ikke kan nægte adgangen, kan du som regel påvirke hvornår.
• Vær hjemme, hvis du kan. Du har ret til at være til stede.
• Dokumentér. Gem beskeder om varsel — en måned er en måned, og det er udlejeren, der skal kunne vise, at varslet er givet.
• Skriv ned, hvad der blev gjort. Særligt ved tilsyn, som kan føre til diskussion om skade eller slitage (slid og ælde).

Drejer besøget sig om et syn før fraflytning, er det værd først at læse, hvad der regnes som normalt slid eller skade — det er dér, tvisterne faktisk opstår.

Ofte stillede spørgsmål

Skal udlejeren varsle før et nødvendigt tilsyn? Nej. Ved nødvendigt tilsyn og ved arbejder, som ikke kan udskydes uden skade, har udlejeren ret til adgang uden ophold. Loven fastsætter ikke noget varsel i de tilfælde. I praksis melder udlejeren alligevel oftest sin ankomst — et aftalt tidspunkt fungerer bedre for begge parter.

Hvor langt varsel gælder for almindelige renoveringer? Mindst en måned. Det gælder mindre presserende forbedringsarbejder, som ikke medfører væsentlig hindring eller ulempe i brugsretten. I lejeforholdets sidste måned kræves desuden dit samtykke.

Må udlejeren fremvise lejligheden for nye lejere, mens jeg stadig bor der? Ja. Når lejligheden er ledig til udlejning, er du forpligtet til at lade den fremvise på et passende tidspunkt. Du kan ikke nægte selve fremvisningen, men tidspunktet skal være passende, og det er rimeligt, at I aftaler det.

Hvad gør jeg, hvis udlejeren går ind uden at have ret til det? Bed om en skriftlig forklaring på, hvilken lovhjemmel der påberåbes, og dokumentér hændelsen. Mangler der hjemmel, kan der være tale om hemfridsbrott (husfredskrænkelse), som hører til en politianmeldelse. Handler det derimod om en tvist om lejlighedens stand, kan du henvende dig til Hyresnämnden.

Læs videre

Hyreslagen regulerer meget mere end adgang. Vi har gennemgået dine rettigheder og pligter efter 12 kap. jordabalken, og hvad du må ændre i lejligheden uden at spørge.

Denne tekst er generel information om den svenske hyreslagen og udgør ikke juridisk rådgivning. Ved en konkret tvist bør du kontakte Hyresnämnden, Hyresgästföreningen (den svenske lejerforening) eller en jurist.