At flytte ind i eller ud af en bolig er ofte forbundet med meget stress og mange praktiske detaljer. Et af de absolut vigtigste punkter – som desværre ofte glemmes eller sjuskes med – er besiktningen (flyttesynet af boligen). En ind- og udflytningsbesiktning er en tryghed for både dig, der lejer ud, og dig, der lejer. Det er den eneste måde, hvorpå du sort på hvidt kan bevise boligens stand og undgå dyre misforståelser bagefter. Her gennemgår vi, hvordan du laver et professionelt syn, og giver dig gratis skabeloner, der gør arbejdet nemt.
Hvorfor er besiktningen så vigtig?
Et syn handler ikke om at lede efter fejl for fejlenes skyld, men om at dokumentere virkeligheden. Protokollen fungerer som et juridisk dokument og en sikkerhed for begge parter:
- For hyresvärden (udlejeren): Du beskyttes mod at stå med regningen for skader, som lejeren har forårsaget. Protokollen beviser, at skaden ikke fandtes ved indflytningen.
- For hyresgästen (lejeren): Du beskyttes mod at blive gjort betalingspligtig for ridser, mærker eller skader, som allerede fandtes, før du flyttede ind (eller som regnes som normalt slitage – almindeligt slid).
- For relationen: Tydelig dokumentation forebygger konflikter. Det sparer både tid, penge og energi for alle involverede.
Et tydeligt eksempel er, hvis lejeren laver en flænge i et tapet. Uden et besiktningsprotokoll (synsrapport) kan det blive svært at bevise, at skaden ikke fandtes der tidligere. Lejeren hævder måske, at det var "normalt slid", hvilket kan være svært at argumentere imod uden beviser. Med en protokol kan du som udlejer vise, at tapetet var fejlfrit ved indflytningen.
Et andet scenarie er, hvis opvaskemaskinen går i stykker i lejeperioden. Hvis der ikke findes en inventarielista (inventarliste), der beskriver opvaskemaskinens stand ved indflytningen, kan der opstå diskussioner om, hvem der er ansvarlig for reparationen. Udlejeren mener måske, at lejeren har misbrugt maskinen, mens lejeren hævder, at den var gammel og slidt allerede fra begyndelsen.
Besiktning ifølge Hyreslagen
Ifølge Hyreslagen (den svenske lejelov) har både udlejeren og lejeren ret til at kræve et syn. Det anbefales stærkt at gøre dette, især ved ind- og udflytning, for at undgå fremtidige tvister. Synsrapporten bliver dermed et vigtigt bevis ved eventuelle uenigheder.
3 dokumenter du skal bruge til en tryg udlejning
For at gøre processen korrekt har vi hos Bofrid udarbejdet færdige skabeloner. Her er de tre vigtigste dokumenter, du bør have klar inden flytningen:
1. Besiktningsprotokollet (synsrapporten)
Dette er grundstenen i synet. Her gennemgår I boligens alle rum, gulve, vægge og lofter. 📥 Download skabelon til Besiktningsprotokoll her
I protokollen noterer I alle eventuelle skader, ridser, pletter eller andre bemærkninger. Vær omhyggelig med at beskrive standen så detaljeret som muligt. Tag gerne billeder som supplement til beskrivelsen. Både udlejeren og lejeren skal underskrive protokollen for at bekræfte, at de er enige om indholdet.
Eksempel:
- Væg i stuen: "Lille flænge i tapetet, ca. 2 cm lang, bag sofaen."
- Gulv i soveværelset: "Mindre ridser under sengen, sandsynligvis forårsaget af møbler."
- Loft i køkkenet: "Fugtpletter omkring lampen."
2. Inventarielistan (inventarlisten)
Udlejes boligen møbleret? Så er en inventarliste et must. Det er sjældent nok blot at skrive "sofa" – I skal også blive enige om sofaens stand. 📥 Download skabelon til Inventarielista her
Inventarlisten skal indeholde en detaljeret beskrivelse af alle møbler og inventar, der indgår i lejekontrakten (hyresavtalet). Angiv mærke, model, farve og stand. Fotografér gerne hver enkelt genstand, og vedlæg billederne til listen. Både udlejeren og lejeren skal underskrive listen.
Eksempel:
- Sofa: "IKEA Ektorp, 3-personers, beige. Mindre plet på sædehynden."
- Spisebord: "Rundt spisebord i eg, diameter 120 cm. Nogle ridser på bordpladen."
- Opvaskemaskine: "Bosch, model XYZ123. Fungerer, som den skal, men støjer lidt."
3. Nyckelkvittensen (nøglekvitteringen)
Bortkomne nøgler kan føre til dyre cylinderudskiftninger. Med en kvittering har I fuldt overblik over, hvem der er ansvarlig for hvilke nøgler, og hvor mange der er udleveret. 📥 Download skabelon til Nyckelkvittens her
I kvitteringen angiver I antallet af nøgler, der overdrages, typen af nøgler (f.eks. lejlighedsnøgle, postkassenøgle, nøgle til fællesvaskeriet) og hvem der er ansvarlig for dem. Både udlejeren og lejeren skal underskrive kvitteringen. Hvis en nøgle bortkommer i lejeperioden, skal dette noteres, og der skal udarbejdes en ny kvittering.
Eksempel:
- "Lejlighedsnøgle: 2 stk."
- "Postkassenøgle: 1 stk."
- "Nøgle til fællesvaskeri: 1 stk."
Sådan laver I et professionelt syn (trin for trin)
Et godt syn kræver, at begge parter er til stede, at I har god belysning, og at I ikke har travlt.
1. Forbered jer Print skabelonerne til besiktningsprotokoll, inventarielista og nyckelkvittens ud. Gennemgå dem grundigt, så I ved, hvad I skal kigge efter. Tag et kamera eller en mobiltelefon med for at dokumentere eventuelle skader.
2. Gennemgå boligen rum for rum Start med entréen, og arbejd jer systematisk gennem alle rum. Se på gulve, vægge, lofter, vinduer og døre. Kontrollér, at alle installationer (f.eks. stikkontakter, lamper, vandhaner) fungerer, som de skal.
3. Vær omhyggelige med detaljerne Det er vigtigt at være grundig og ikke overse nogen detaljer. Inspicér alle overflader nøje, og led efter ridser, pletter, revner eller andre skader. Kontrollér, at alle hvidevarer fungerer, som de skal, og at der ikke er nogen utætheder.
4. Dokumentér alt Udfyld synsrapporten og inventarlisten så detaljeret som muligt. Beskriv skaderne omhyggeligt, og tag billeder som supplement. Både udlejeren og lejeren skal underskrive dokumenterne.
5. Gennemgå nøglekvitteringen Kontrollér, at I har fået alle de nøgler, der skal overdrages. Udfyld nøglekvitteringen, og underskriv den.
Eksempel på tjekliste under synet:
- Gulve: Er der ridser, pletter eller andre skader?
- Vægge: Er der huller, revner eller pletter?
- Lofter: Er der fugtpletter eller andre skader?
- Vinduer: Er de hele og tætte? Kan de åbnes og lukkes?
- Døre: Er de hele og tætte? Fungerer låsene, som de skal?
- Stikkontakter: Fungerer de?
- Lamper: Fungerer de?
- Vandhaner: Er der utætheder?
- Hvidevarer: Fungerer de, som de skal?
Ved at følge disse trin kan I være sikre på, at I laver et professionelt syn, som beskytter både udlejeren og lejeren.
Almindelige faldgruber, du bør undgå
Der er nogle typiske fejl, som mange begår ved syn. Her er nogle råd til, hvordan du undgår dem:
- At haste igennem synet: Tag jer tid, og vær grundige. Et sjusket udført syn kan føre til problemer bagefter.
- Ikke at være detaljeret nok: Beskriv skaderne så præcist som muligt. Det er ikke nok blot at skrive "ridse" – angiv størrelse, placering og eventuel årsag.
- Ikke at tage billeder: Billeder er et godt supplement til beskrivelsen. De kan hjælpe med at klarlægge skadens omfang og udseende.
- Ikke at underskrive dokumenterne: Både udlejeren og lejeren skal underskrive synsrapporten, inventarlisten og nøglekvitteringen. Ellers er de ikke gyldige.
- Ikke at beholde en kopi af dokumenterne: Begge parter skal have en kopi af alle dokumenter.
Ved at undgå disse faldgruber kan du være sikker på, at synet forløber gnidningsfrit, og at du er beskyttet mod eventuelle problemer i fremtiden.
Hvad sker der, hvis man ikke er enige?
Nogle gange kan udlejeren og lejeren have forskellige opfattelser af boligens stand. Hvad sker der så? Prøv i første omgang at blive enige ved at drøfte sagen og eventuelt indgå et kompromis. Hvis I ikke kan blive enige, kan I henvende jer til Hyresnämnden (huslejenævnet) for mægling. Hyresnämnden kan hjælpe jer med at finde en løsning, som begge parter kan acceptere.
I visse tilfælde kan det være nødvendigt at føre sagen for domstolen. Det er dog en sidste udvej, da det kan være både dyrt og tidskrævende.
Læs videre
- Udleje af hus 2026: Guide til regler, skat og kontrakt
- Indboforsikring ved udlejning: Alt du skal vide (guide 2026)
- Male og tapetsere i en hyresrätt (lejebolig) 2026: Dine rettigheder
Ofte stillede spørgsmål
Hvad gør jeg, hvis jeg finder en skade efter indflytningen, som ikke stod i protokollen?
Kontakt udlejeren med det samme, og oplys om skaden. Dokumentér skaden med billeder, og send dem til udlejeren. Det er vigtigt at handle hurtigt, ellers kan det blive svært at bevise, at skaden ikke fandtes ved indflytningen.
Hvad regnes som normalt slitage (almindeligt slid)?
Normalt slid er den forringelse af boligen, der opstår ved almindelig brug. Det kan f.eks. være mindre ridser i gulvet, blegede tapeter eller slidte tætningslister. Lejeren er ikke ansvarlig for normalt slid.
Hvem betaler for synet?
Det er almindeligt, at udlejeren betaler for synet, men det er ikke et krav. Udlejeren og lejeren kan aftale noget andet.
Kan jeg bruge min egen skabelon til synsrapporten?
Ja, det kan du. Det vigtige er, at skabelonen indeholder alle relevante oplysninger, og at den er tydelig og let at forstå. Vi hos Bofrid anbefaler dog, at du bruger vores færdige skabeloner, da de er udformet til at opfylde alle krav.
Hvad sker der, hvis jeg nægter at underskrive synsrapporten?
Hvis du nægter at underskrive synsrapporten, kan det blive svært at bevise dit standpunkt i eventuelle tvister. Derfor er det vigtigt, at du gennemgår protokollen grundigt, og at du kun skriver under, hvis du er enig i indholdet. Hvis du ikke er enig, kan du indføre en bemærkning om dette i protokollen, inden du skriver under.
Er en inventarliste obligatorisk?
Nej, en inventarliste er ikke obligatorisk, men den anbefales stærkt, hvis boligen udlejes møbleret. En inventarliste beskytter både udlejeren og lejeren mod eventuelle misforståelser om, hvilke møbler og hvilket inventar der indgår i lejekontrakten.
