Kan jeg få huslejen tilbage, hvis varmen er slukket?

Ja, du kan få huslejen tilbage, hvis varmen er slukket, gennem såkaldt huslejenedsættelse. Retten til nedsættelse af huslejen ved fejl i lejligheden følger af 12 kap. 16 § sammenholdt med 11 § jordabalken (den svenske jordlov), som giver dig ret til en rimelig nedsættelse af huslejen, hvis lejligheden ikke er i den stand, der er aftalt. Varmen er en central del af boligens standard, og en slukket varme i fyringssæsonen udgør en klar fejl, der berettiger til nedsættelse.

Huslejenedsættelse varme slukket – sådan fungerer reglerne

Når varmen er slukket eller ikke fungerer, som den skal, har du som lejer ret til at kræve huslejenedsættelse. Grundreglen er, at udlejeren skal holde lejligheden i en sådan stand, at den er brugbar til det tilsigtede formål. En bolig uden fungerende varme i de kolde måneder opfylder ikke dette krav.

Nedsættelsens størrelse afhænger af, hvor alvorlig fejlen er, og hvor længe den varer. En helt slukket varme midt om vinteren kan begrunde en nedsættelse på en betydelig del af huslejen, mens en lavere temperatur, der stadig er acceptabel, kan give en mindre nedsættelse. Der er ingen fast procentsats i loven, men vurderingen foretages fra sag til sag.

For at få nedsættelse skal du meddele udlejeren om fejlen. Gør det skriftligt, gerne med foto og dato. Hvis udlejeren ikke udbedrer problemet inden for rimelig tid, kan du tilbageholde huslejen eller ansøge hos hyresnämnden (Huslejenævnet). At tilbageholde hele huslejen er dog risikabelt – gør det kun efter at have fået råd, for eksempel fra Hyresgästföreningen (Lejerforeningen).

Hvad tæller som slukket varme?

En slukket varme betyder, at opvarmningssystemet slet ikke fungerer, for eksempel at kedlen er i stykker, eller at varmen er slukket i ejendommen. Men også en varme, der giver for lav temperatur, kan være en fejl. Folkhälsomyndighetens (Folkhälsoinstituttets) almindelige råd angiver 18 °C som laveste operative temperatur og 16 °C som laveste lufttemperatur; for følsomme grupper er niveauerne 20 °C henholdsvis 18 °C. Hvis temperaturen ligger under dette i en længere periode, kan du have ret til nedsættelse, selvom varmen ikke er helt slukket.

Det er vigtigt at dokumentere temperaturen. Brug et termometer, og mål i flere rum over nogle dage. Gem måleresultaterne, og meddel udlejeren skriftligt. Hvis udlejeren ikke udbedrer problemet, kan du begære mægling eller et påbud om udbedring hos hyresnämnden; et bindende betalingskrav prøves normalt af tingsrätten (byretten).

Så meget kan du få i huslejenedsættelse

Der er ingen præcis tabel for, hvor meget du kan få i nedsættelse, men praksis fra hyresnämnden giver en vis vejledning. En helt slukket varme i en hel måned kan give en nedsættelse på en betydelig del af huslejen. Hvis varmen er slukket i en kortere periode, for eksempel en uge, kan nedsættelsen blive lavere.

Tallene er omtrentlige og baseret på, hvordan hyresnämnden normalt vurderer. Din faktiske nedsættelse kan blive højere eller lavere afhængigt af omstændighederne, for eksempel hvor hurtigt udlejeren udbedrer fejlen, og hvor alvorligt den påvirker din boligmiljø.

Sådan går du frem for at kræve huslejenedsættelse

1. Meddel udlejeren skriftligt – beskriv fejlen, hvornår den startede, og hvordan den påvirker dig. Gem en kopi.
2. Dokumentér – tag fotos, mål temperaturen, og før log over, hvornår varmen er slukket.
3. Giv udlejeren rimelig tid til at udbedre fejlen – normalt nogle dage til en uge, afhængigt af hvor alvorlig den er.
4. Kræv nedsættelse – hvis fejlen ikke udbedres, send et formelt krav om huslejenedsættelse med henvisning til 12 kap. 16 § sammenholdt med 11 § jordabalken.
5. Vælg den rigtige vej – hvis udlejeren nægter, kan hyresnämnden mægle og prøve et påbud om udbedring. Et bindende krav om tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft prøves normalt af tingsrätten.

Hvis du er usikker på, hvordan du skal gøre, kan du søge rådgivning hos Hyresgästföreningen og information om processen hos hyresnämnden. Vil du i stedet foretage fradrag på en kommende husleje, kan du deponere den omtvistede del hos Länsstyrelsen (Lensstyrelsen) senest på forfaldsdagen; deponér ikke mere, end hvad der rimeligt svarer til kravet.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg få hele huslejen tilbage, hvis varmen er slukket?

Nej, det er usædvanligt at få hele huslejen tilbage. Huslejenedsættelsen er rimelig og baseret på fejlens omfang. En helt slukket varme i en hel måned kan give en betydelig nedsættelse, men ikke fuld husleje, da du stadig har nytte af lejligheden i øvrigt.

Skal jeg blive ved med at betale husleje, mens varmen er slukket?

Ja, du skal betale huslejen til tiden for ikke selv at risikere opsigelse. Men du kan kræve nedsættelse bagefter eller tilbageholde en del af huslejen, hvis du har fået råd og er sikker på din ret. Bedst er at betale huslejen og derefter kræve tilbagebetaling. Hvis kravet bestrides, prøves det normalt af tingsrätten; hyresnämnden kan mægle.

Hvor længe kan jeg kræve nedsættelse bagefter?

Du kan kræve nedsættelse for den tid, fejlen har varet, men du bør handle hurtigt. Ifølge forældelsesregler kan ældre krav forældes efter længere tid, men i praksis bør du kræve nedsættelse inden for rimelig tid efter, at fejlen er ophørt. Kontakt hyresnämnden, hvis du er usikker.

Hvad sker der, hvis udlejeren ikke udbedrer fejlen?

Hvis udlejeren ikke udbedrer fejlen trods henvendelser, kan du henvende dig til hyresnämnden. Hyresnämnden kan mægle og pålægge udlejeren at udbedre fejlen. Et bindende krav om tilbagebetaling prøves normalt af tingsrätten. I alvorlige tilfælde kan det endda være grundlag for opsigelse af lejeaftalen, men det er en sidste udvej.

Huslejenedsættelse varme slukket – hvad siger loven?

Retten til huslejenedsættelse ved fejl i lejligheden reguleres ved fejl under lejetiden i 12 kap. 16 § sammenholdt med 11 § jordabalken. Der står, at huslejen skal sættes ned i rimeligt omfang, hvis lejligheden er i væsentligt dårligere stand, end hvad der er aftalt. En slukket varme er et tydeligt eksempel på en sådan fejl.

Det er vigtigt at skelne mellem fejl, som lejeren selv har forårsaget, og fejl, der skyldes udlejeren. Hvis du for eksempel selv har slukket for varmen eller blokeret radiatorerne, har du ikke ret til nedsættelse. Men hvis fejlen skyldes manglende vedligeholdelse eller en i stykker kedel, er det udlejerens ansvar.

For at styrke dit krav bør du dokumentere alt. Gem e-mails, sms'er og breve til udlejeren. Tag fotos af termometre og radiatorer. Hvis du har naboer med samme problem, kan deres vidneudsagn styrke din sag.

Hvad gælder for privat udlejning?

Loven indeholder lignende regler om fejl i lejligheden, men det er vigtigt at vide, at loven kun gælder for visse udlejninger. Ifølge lovens egne ord gælder den aftaler, hvorved en fysisk person eller et dødsbo mod vederlag overlader hus eller dele af hus til en anden til brug, hvis lejligheden bruges som bolig. Hvis mere end én lejlighed udlejes, gælder privatuthyrningslagen (den svenske lov om privat udlejning) kun den første udlejning; jordabalkens lejeregler gælder for øvrige udlejninger.

Ved privat udlejning gælder jordabalkens regler om mangler, når privatuthyrningslagen ikke siger noget andet. Det samme princip om rimelig huslejenedsættelse kan derfor gælde, hvis varmen er slukket. Dokumentér manglen, og begær rettelse skriftligt.

Sammenfatning

Hvis varmen er slukket i din lejlighed, har du ret til at kræve huslejenedsættelse. Gør sådan her:

• Meddel udlejeren skriftligt, og dokumentér fejlen.
• Kræv nedsættelse med henvisning til 12 kap. 16 § sammenholdt med 11 § jordabalken.
• Hvis udlejeren ikke går med til nedsættelse, kan hyresnämnden mægle, men et bindende krav om tilbagebetaling prøves normalt af tingsrätten.
• Betal huslejen til tiden for at undgå egne problemer, men kræv tilbagebetaling bagefter.

For mere information om lejeretlige spørgsmål, se vores artikler om huslejenedsættelse ved fejl, hvad der sker, hvis du ikke betaler huslejen, og hvordan hyresnämnden fungerer. Du kan også læse om privatuthyrningslagen og rimelig husleje.

Denne tekst er generel information og ikke juridisk rådgivning. For din specifikke sag, kontakt Hyresgästföreningen eller hyresnämnden.