Som lejer i en hyresrätt (lejebolig) har du ret til at møblere lejligheden, som du vil. Udlejeren kan ikke bestemme, hvilke møbler du stiller ind, så længe du ikke beskadiger lejligheden eller ændrer den permanent. Grænsen sættes af omsorgspligten i 12 kap. 24 § jordabalken (den svenske jordlov). På samme måde har du en lovbestemt ret til at tage en logerende ind – udlejeren kan ikke nægte dig dette uden videre. Retten til at have en logerende følger af 12 kap. 33 § jordabalken, som giver dig ret til at overlade en del af lejligheden til en anden til personlig brug, så længe det ikke medfører skade eller ulempe for udlejeren.
Må udlejeren nægte en logerende? – Hovedreglen
Hovedreglen er klar: udlejeren må ikke nægte dig at have en logerende. Du behøver ikke engang at spørge om lov. Det er nok, at du informerer udlejeren om, at du tager en logerende ind. Retten er lovbestemt og gælder for alle hyresrätter (lejeboliger), uanset om du bor i en lejlighed med eller uden elevator, i en nybygget ejendom eller i en ældre sådan.
Undtagelsen er, hvis den logerende forårsager forstyrrelser – for eksempel støj, lugt eller anden ulempe – som påvirker udlejeren eller andre lejere. Så kan udlejeren gribe ind, men det er ikke et spørgsmål om et forhåndsforbud, men om en reaktion på faktiske problemer.
Hvad siger loven om logerende?
Retten til at have en logerende er reguleret i 12 kap. 33 § jordabalken. Der står, at du som lejer må overlade en del af lejligheden til en anden til personlig brug, hvis det ikke medfører skade eller ulempe for udlejeren. Det betyder, at du kan leje et værelse ud eller lade en slægtning eller ven bo hos dig uden at udlejeren kan stoppe det.
Loven skelner mellem logerende og andenhandshyresgäst (sublejer). En logerende bor sammen med dig og har ikke sin egen nøgle til lejligheden – vedkommende er ikke selvstændig lejer. En andenhandshyresgäst (sublejer) derimod lejer hele lejligheden af dig og har egen besittningsskydd (beboelsesbeskyttelse). For andrahandsuthyrning (subleje) kræves udlejerens tilladelse, men for en logerende kræves der altså ikke noget.
Må udlejeren nægte en logerende i praksis?
Selvom loven er klar, kan udlejere nogle gange forsøge at forhindre logerende ved at skrive forbud ind i lejekontrakten. Sådanne klausuler er uden virkning – de strider mod tvingende lovgivning og kan ikke opretholdes. Hvis din udlejer siger nej, har du ret til at henvise til loven og endda henvende dig til Hyresnämnden (Huslejenævnet), hvis det er nødvendigt.
Der er dog situationer, hvor udlejeren kan have grund til at gøre indsigelse. Hvis den logerende for eksempel har en voldelig fortid, eller hvis der er risiko for, at vedkommende beskadiger lejligheden, kan udlejeren hævde, at der foreligger en ulempe. Men det er en høj tærskel – udlejeren skal kunne påvise konkrete omstændigheder, ikke bare antage, at noget kan ske.
Logerende og lejekontrakten – hvad gælder?
Når du tager en logerende ind, ændres din lejekontrakt ikke. Du forbliver enelejer og er ansvarlig for huslejen og for, at lejligheden passes. Den logerende har ingen selvstændig ret til at blive boende, hvis du flytter – vedkommende skal flytte, når du gør, medmindre I aftaler noget andet.
Det er vigtigt at skelne mellem logerende og andrahandsuthyrning (subleje), fordi reglerne er forskellige. En logerende er ikke beskyttet af lejeloven på samme måde som en andenhandshyresgäst (sublejer). Hvis du vil have et klarere billede af forskellene, kan du læse vores guide om logerende vs. lejer.
Udlejerens ret til at nægte – hvornår kan det være okay?
Der er nogle få situationer, hvor udlejeren faktisk kan nægte dig at have en logerende. Det handler om tilfælde, hvor den logerende ville forårsage påtagelig ulempe – for eksempel hvis vedkommende er dømt for forbrydelser vedrørende narkotika eller vold, og der er risiko for, at vedkommende forstyrrer naboerne. Udlejeren skal dog kunne bevise dette, ikke bare have en mistanke.
En anden situation er, hvis lejligheden er for lille til at rumme en ekstra person. Men selv da er det svært for udlejeren at nægte, fordi loven ikke stiller krav om et bestemt boligareal for logerende. Så længe du selv bliver boende, og den logerende ikke overtager lejligheden, har du ret til at have vedkommende der.
Sådan gør du, hvis udlejeren siger nej
Hvis din udlejer nægter at acceptere en logerende, så start med at informere skriftligt om din hensigt. Fortæl, hvem den logerende er, og hvornår vedkommende flytter ind. Hvis udlejeren stadig siger nej, så henvis til 12 kap. 33 § jordabalken og forklar, at klausuler, der forbyder logerende, er ugyldige.
Hvis udlejeren fortsætter med at hindre dig, kan du henvende dig til Hyresnämnden (Huslejenævnet) for at få en afgørelse. Hyresnämnden kan fastslå, at du har ret til at have en logerende, og forbyde udlejeren at blande sig. Det er en proces, der kan tage tid, men den er værd at gennemføre, hvis du virkelig vil have en logerende.
Logerende og andrahandsuthyrning (subleje) – vigtige forskelle
Det er let at blande begreberne sammen, men forskellen er afgørende for dine rettigheder. En logerende bor sammen med dig og har ikke sin egen nøgle. En andenhandshyresgäst (sublejer) lejer hele lejligheden af dig og har egen besittningsskydd (beboelsesbeskyttelse). For andrahandsuthyrning (subleje) kræves udlejerens tilladelse, men for en logerende kræves der altså ikke noget.
Hvis du overvejer at leje et værelse ud i anden hånd, for eksempel fordi du skal flytte midlertidigt, gælder andre regler. Så skal du have udlejerens godkendelse, og udlejeren kan nægte, hvis der er saglige grunde. Læs mere om andenhandskontrakter og udlejerens ret til at afslutte dem i utide.
Ofte stillede spørgsmål om logerende
Skal jeg fortælle udlejeren, at jeg har en logerende? Ja, du bør informere udlejeren skriftligt. Det er ikke en tilladelse, men det giver udlejeren mulighed for at gøre indsigelse, hvis der er særlige grunde. At ikke informere kan skabe unødvendige konflikter.
Kan udlejeren kræve højere husleje, fordi jeg har en logerende? Nej, udlejeren kan ikke hæve huslejen udelukkende fordi du har en logerende. Huslejen reguleres af lejekontrakten og kan kun ændres gennem forhandling eller Hyresnämndens afgørelse.
Hvad sker der, hvis den logerende forstyrrer naboerne? Hvis den logerende forårsager forstyrrelser, kan udlejeren gribe ind over for dig som lejer. Du er ansvarlig for, at den logerende overholder ordensreglerne. Ved alvorlige eller gentagne forstyrrelser kan udlejeren opsige din lejekontrakt.
Har den logerende ret til at blive boende, hvis jeg flytter? Nej, den logerende har ingen selvstændig ret til at blive boende. Hvis du flytter, ophører den logerendes ret til at opholde sig i lejligheden, medmindre I har en separat aftale med udlejeren.
Sammenfatning
Retten til at have en logerende er stærk i svensk lejeret. Udlejeren kan ikke nægte dig uden konkrete grunde, og forbud i lejekontrakten er ugyldige. Ved at informere udlejeren og henvise til loven kan du trygt tage en logerende ind. Hvis du møder modstand, så tøv ikke med at kontakte Hyresnämnden (Huslejenævnet) for vejledning.
Dette er generel information og ikke juridisk rådgivning. For specifikke spørgsmål, kontakt Hyresnämnden (Huslejenævnet) eller en juridisk ekspert.
