Hvad skal du vise lejeren før kontraktunderskrivning?

Udlejeren skal vise lejeren lejligheden og præsentere væsentlig information før kontrakten underskrives. Hvad der skal vises, afhænger af, om privatuthyrningslagen (privatuthyrningslagen) eller hyreslagen gælder – to helt forskellige regelværker, der styrer forskellige typer af udlejninger.

Hvad skal udlejeren vise lejeren før kontrakt

Før en lejekontrakt underskrives, skal udlejeren give lejeren mulighed for at inspicere lejligheden grundigt. Der er ingen lov, der tvinger udlejeren til at arrangere et planlagt besøg – det følger af kutyme og praksis på boligmarkedet. Men når lejeren først er interesseret, skal udlejeren præsentere lejligheden i dens faktiske tilstand.

Udlejeren skal også præsentere væsentlig information om lejligheden, lejen og kontraktvilkårene før parterne underskrives noget. Denne forpligtelse varierer afhængigt af, hvilken lov der gælder.

To forskellige love – to forskellige regler

Der er to hovedregelværker for udlejning i Sverige:

Privatuthyrningslagen (privatuthyrningslagen) (2026:772) gælder, når en privatperson udlejer højst to lejligheder, som ikke er en del af udlegerens egen bolig.

Hyreslagen (hyreslagen) gælder, når en virksomhed eller juridisk person udlejer, eller når en privatperson regelmæssigt udlejer mere end to lejligheder.

Disse to love har helt forskellige krav til, hvad udlejeren skal vise og informere om før kontraktunderskrivning.

Privatuthyrningslagen: hvad skal udlejeren vise lejeren

Under privatuthyrningslagen (privatuthyrningslagen) (2026:772) er der ingen eksplicit lovbestemt forpligtelse til at vise lejligheden før kontrakt. Loven siger, at "en lejekontrakt skal oprettes skriftligt, hvis udlejeren eller lejeren anmoder om det" (5 §). Det betyder, at udlejeren kan vælge ikke at skrive nogen kontrakt overhovedet, hvis ingen part anmoder om det – men det anbefales ikke.

Udlejeren skal dog præsentere væsentlig information om:

• Lejlighedens tilstand og eventuelle mangler
• Lejens størrelse og hvad den omfatter
• Lejemålets varighed (hvor længe kontrakten gælder)
• Eventuelle særlige vilkår

Denne information behøver ikke at præsenteres i skriftlig form under privatuthyrningslagen (privatuthyrningslagen), men det anbefales stærkt for begge parter.

Hyreslagen: hvad skal udlejeren vise lejeren

Under hyreslagen (hyreslagen) (som gælder virksomheder og større private udlejere) er der strengere krav. Udlejeren skal præsentere lejligheden og give lejeren mulighed for at inspicere den før kontrakt underskrives. Udlejeren skal også præsentere en skriftlig lejekontrakt, der indeholder:

• En beskrivelse af lejligheden
• Lejens størrelse og hvad den omfatter
• Lejemålets varighed
• Regler for opsigelse
• Udlegerens og lejers rettigheder og forpligtelser

Udlejeren kan ikke kræve, at lejeren underskrives noget før denne information er præsenteret.

Tjekliste: hvad udlejeren bør vise før kontrakt

1. Inspicér lejligheden sammen – Gå gennem alle værelser, kontroller hvidevarer, varme, vand og elektricitet sammen med lejeren
2. Præsenter lejlighedsbeskrivelsen – Vis tegning eller beskrivelse af lejlighedens størrelse og layout
3. Forklar lejen – Præsenter lejens størrelse, hvad den omfatter (varme, vand, elektricitet, affaldshentning) og hvornår den skal betales
4. Vis kontraktvilkårene – Giv lejeren tid til at læse kontrakten før underskrivning
5. Præsenter husets regler – Forklar eventuelle fælles regler for huset eller området
6. Dokumentér lejlighedens tilstand – Gør gerne fotografier eller en skriftlig beskrivelse af lejlighedens tilstand før indflytning
7. Besvar spørgsmål – Giv lejeren mulighed for at stille spørgsmål og få svar før kontrakt underskrives

Sammenligning: privatuthyrningslagen kontra hyreslagen

Hjemmebesøg før kontrakt – hvad må udlejeren gøre

Udlejeren må gennemføre et hjemmebesøg hos lejeren før kontrakt underskrives for at vurdere lejlighedens tilstand og lejers egnethed. Under hjemmebesøget må udlejeren:

• Inspicere lejlighedens tilstand
• Stille spørgsmål om lejers beskæftigelse og økonomi
• Anmode om referencer fra tidligere udlejere
• Fotografere lejlighedens tilstand

Udlejeren må ikke:

• Diskriminere lejeren på grund af etnisk baggrund, religion, køn eller seksuel orientering
• Kræve lægeundersøgelse eller sundhedskontroller
• Kræve, at lejeren betaler for hjemmebesøget
• Komme uden aftalt tid

Læs mere om hjemmebesøg i vores artikel om hvad det koster at gennemføre hjemmebesøg før udlejning.

Information, der skal præsenteres før kontrakt

Uanset hvilken lov der gælder, skal udlejeren præsentere følgende information før kontrakt underskrives:

Om lejligheden:

• Lejlighedens størrelse (kvadratmeter)
• Antal værelser
• Lejlighedens tilstand og eventuelle mangler
• Hvilke fællesarealer der indgår
• Mulighed for at have husdyr (hvis det er relevant)

Om lejen:

• Lejens størrelse pr. måned
• Hvad lejen omfatter (varme, vand, elektricitet, affaldshentning, forsikring)
• Hvornår lejen skal betales
• Om lejen kan forhøjes og efter hvilke regler

Om kontrakten:

• Lejemålets varighed (hvor længe kontrakten gælder)
• Opsigelsestid (opsigelsestid)
• Regler for indflytning og udflytning
• Udlegerens og lejers rettigheder og forpligtelser

Hyppigt stillede spørgsmål

Kan udlejeren kræve, at lejeren betaler for hjemmebesøget? Nej. Hjemmebesøget er en del af udlegerens arbejde med at finde en passende lejer. Udlejeren må ikke kræve gebyr for hjemmebesøget. Læs mere i vores artikel hvad det koster at gennemføre hjemmebesøg før udlejning.

Skal udlejeren skrive en skriftlig kontrakt? Under privatuthyrningslagen (privatuthyrningslagen) kræves skriftlig kontrakt kun, hvis en af parterne anmoder om det. Under hyreslagen (hyreslagen) skal kontrakten altid være skriftlig. Det anbefales dog stærkt altid at have en skriftlig kontrakt for at undgå misforståelser.

Hvad kan lejeren gøre, hvis udlejeren ikke viser lejligheden før kontrakt? Lejeren kan nægte at underskrive kontrakten, før lejligheden er inspiceret. Hvis udlejeren nægter at vise lejligheden, kan lejeren søge en anden lejlighed. Læs mere om lejers rettigheder i vores artikel lejekontrakt før indflytning: hvad skal du kontrollere.

Kan udlejeren kræve arbejdsgiverbevis før kontrakt? Ja, udlejeren må kræve arbejdsgiverbevis eller anden dokumentation af lejers økonomi for at vurdere betalingsevne. Læs mere i vores artikel må du kræve arbejdsgiverbevis fra lejeren.

Praktiske tips til udlejeren

For at undgå misforståelser og tvister anbefales udlejeren at:

• Altid lave en skriftlig lejekontrakt, selv under privatuthyrningslagen (privatuthyrningslagen)
• Dokumentere lejlighedens tilstand før indflytning med fotografier
• Give lejeren en kopi af kontrakten mindst en uge før underskrivning
• Præsenter al væsentlig information skriftligt
• Holde et protokol fra hjemmebesøget
• Være klar over, hvilke regler der gælder i huset eller området

Læs mere om, hvordan du finder en pålidelig lejer, i vores artikel hvordan finder du en pålidelig lejer.

Denne tekst er generel information og erstatter ikke juridisk rådgivning.