| Bolig 1 (privatuthyrningslagen) | Bolig 2 (hyreslagen) | |
|---|---|---|
| Leje | Omkostningsbaseret – kapitalomkostning + driftsomkostning | Bruksvärdeshyra (brugsværdileje), sammenlignet med lejeboliger på stedet |
| Overleje (överhyra) | Kunne kun sættes ned fremadrettet | Kunne kræves tilbage med tilbagevirkende kraft |
| Besittningsskydd (sikkerhed i lejemålet) | Nej | Ja, efter to år som fremlejetager |
| Opsigelse fra udlejeren | 3 måneder, uden begrundelse | Krævede en begrundelse |
Frem til den 1. juli 2026 fandtes der en regel, som overraskede mange private udlejere i Sverige: udlejede du to boliger samtidig, gjaldt privatuthyrningslagen (loven om privat udlejning af egen bolig) kun for den første udlejning. Den anden faldt ind under hyreslagen (den svenske lejelov) – med helt andre regler for leje, opsigelse og besittningsskydd (sikkerhed i lejemålet).
Den regel er nu væk. Med den nye privatuthyrningslagen (2026:772), som trådte i kraft den 1. juli 2026 og erstattede lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978), kan du udleje op til to boliger under samme regelsæt.
Sådan var det tidligere – og hvorfor det havde betydning
Efter den gamle lov gjaldt den ikke "på en upplåtelse som sker vid sidan av en tidigare upplåtelse som lagen är tillämplig på" – altså ikke på en udlejning, der sker ved siden af en tidligere udlejning, som loven allerede omfatter. I praksis: bolig nummer to havnede i hyreslagen, kapitel 12 i jordabalken.
Forskellen var stor:
Mange opdagede først dette, når lejer nummer to gik til hyresnämnden (huslejenævnet).
Hvad der gælder fra den 1. juli 2026
Den nye lov sætter grænsen på en anden måde. Den gælder ikke, hvis udlejeren "regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad" – altså regelmæssigt udlejer flere end to lejligheder, som ikke er en del af udlejerens egen bolig (§ 3). Altså:
- En eller to boliger – privatuthyrningslagen gælder for begge.
- Tre eller flere, regelmæssigt – loven gælder slet ikke, og du havner i hyreslagen for dem alle.
- Værelser i din egen bolig tæller ikke med i de to.
Loven gælder fortsat kun fysiske personer og dødsboer, og ikke udlejning til fritidsformål.
Lejen fastsættes frit – men kan kræves tilbage
Hovedreglen er nu, at du og lejeren aftaler lejen indbyrdes. Lejeren kan dog bede hyresnämnden (Rent Tribunal / huslejenævnet) om at prøve en leje, der er "væsentligt højere end den leje, der i almindelighed opkræves" for sammenlignelige private udlejninger (kap. 2, § 5).
Det nye, du skal holde øje med: sætter nævnet lejen ned, skal udlejeren betale det for meget modtagne tilbage, plus renter (kap. 2, § 6). Under den gamle lov kunne nævnet kun ændre lejen fremadrettet. Friere lejefastsættelse kommer altså med en tilbagevirkende risiko, som ikke fandtes før.
Tre måneders opsigelsesvarsel – begge veje
For nye kontrakter gælder tre kalendermåneders uppsägningstid (opsigelsesvarsel) som hovedregel, for både udlejer og lejer. Tidligere kunne lejeren opsige med én måneds varsel. En tidsbegrænset aftale ophører ved lejeperiodens udløb, og lejeren kan opsige den før tid med tre måneders varsel.
Udlejeren kan fortsat ophæve aftalen med øjeblikkelig virkning ved for eksempel manglende betaling af leje, ulovlig fremleje eller alvorlige gener for naboerne.
Vigtigt: gamle kontrakter følger den gamle lov
Overgangsbestemmelsen er tydelig – den ophævede lov gælder fortsat for aftaler, der er indgået efter den. Udlejer du på en kontrakt skrevet før den 1. juli 2026, gælder altså 2012:978, med én måneds opsigelse for lejeren og omkostningsbaseret leje.
Har du to boliger udlejet på kontrakter fra hver sin side af skæringsdatoen, kan du altså have to forskellige regelsæt kørende samtidig. Skriv en ny kontrakt, hvis du vil have, at begge skal følge den nye lov.
Du skal fortsat have tilladelse
Den nye lov ændrer ikke på, hvem der skal sige ja:
- Bostadsrätt (andelsbolig) – bestyrelsens tilladelse, ellers hyresnämndens. Reglerne for fremleje af bostadsrätt blev samtidig mere lempelige: tidligere udlejninger vejer mindre tungt ved en ny ansøgning.
- Hyresrätt (lejebolig) – privatuthyrningslagen gælder aldrig fremleje af en lejebolig. Der kræves udlejerens samtykke, og hyreslagens regler gælder.
- Villa, ägarlägenhet (ejerlejlighed), fritidshus – ingen tilladelse, men fritidsudlejning ligger uden for loven.
Skatten: fradraget gælder pr. bolig
Standardfradraget (schablonavdraget) på 40 000 kr er pr. bolig og år, ikke pr. person. Udlejer du to boliger, får du altså to standardfradrag – plus det ekstra fradrag for den enkelte boligtype. Regneeksempler og detaljer finder du i vores guide om skat ved fremleje.
Husk også, at en bolig, du ikke selv bruger, kan blive vurderet som erhvervsejendom (näringsfastighet) af Skatteverket (det svenske skattevæsen) – og at udlejning af tre eller flere boliger regelmæssigt netop er den grænse, hvor loven ophører med at gælde.
Tjekliste, før du udlejer bolig nummer to
- Kontrollér, at du ikke allerede udlejer flere end to lejligheder regelmæssigt.
- Skriv nye kontrakter, hvis du vil have den nye lov på begge boliger.
- Fastsæt en leje, du kan begrunde i forhold til, hvad andre private udlejninger koster – tilbagebetalingsrisikoen er ny.
- Regn med tre måneders opsigelsesvarsel i dit budget, også fra lejerens side.
- Indhent tilladelse fra andelsboligforeningen eller udlejeren, hvor det kræves.
- Hold styr på standardfradraget pr. bolig, når du selvangiver.
Læs videre
Ofte stillede spørgsmål
Må jeg udleje to boliger samtidig nu? Ja. Fra den 1. juli 2026 omfatter privatuthyrningslagen op til to boliger. Grænsen går ved regelmæssigt at udleje flere end to lejligheder, som ikke er en del af din egen bolig.
Hvad sker der, hvis jeg udlejer tre boliger? Så gælder privatuthyrningslagen slet ikke – hyreslagen (kapitel 12 i jordabalken) anvendes på samtlige udlejninger, med bruksvärdeshyra (brugsværdileje) og besittningsskydd (sikkerhed i lejemålet) efter de regler.
Gælder de nye regler min eksisterende lejekontrakt? Nej. Aftaler indgået før den 1. juli 2026 følger den gamle lov, så længe de løber.
Tæller et udlejet værelse i min egen bolig som en af de to? Nej. Undtagelsen omfatter lejligheder, som ikke udgør en del af udlejerens egen bolig.
Kan lejeren kræve leje tilbage? Ja. Hvis hyresnämnden sætter en leje ned, som er væsentligt højere end det, der i almindelighed opkræves, skal det overskydende beløb betales tilbage med renter. Det er en stramning i forhold til den gamle lov.
Udlej trygt med Bofrid
To boliger betyder dobbelt så mange lejere at finde, tjekke og holde styr på. Hos Bofrid offentliggør du din annonce gratis, får verificerede lejere med BankID-legitimering og kreditoplysning, og klarer al dialog ét sted.
Mere om reformen som helhed finder du i vores oversigt over den nye privatuthyrningslagen 2026.
Artiklen er generel information og erstatter ikke juridisk rådgivning i den konkrete sag.
