Markedshusleje – hvad er det egentlig?

Markedshusleje betyder, at huslejen fastsættes frit ud fra udbud og efterspørgsel: Udlejer og lejer bliver enige om prisen, uden at lejen først prøves mod, hvad tilsvarende boliger koster. Sverige har ikke markedshusleje for førstegangskontrakter (förstahandskontrakt). Her bestemmes lejen i stedet af brugsværdisystemet, som blev indført i 1968. I størstedelen af boligmassen forhandles lejen desuden kollektivt mellem ejendomsejere og en lejerorganisation. Begrebet vender dog tilbage i hver valgkamp, og før rigsdagsvalget den 13. september 2026 er det igen centralt i debatten.

Bofrid er en svensk platform for lejeboliger, hvor privatpersoner og ejendomsejere udlejer boliger direkte til lejere, og spørgsmålet om, hvad markedshusleje faktisk indebærer, dukker op igen og igen. Her er svaret – med lovgrundlaget, tallene og argumenterne på begge sider.

Sådan fastsættes huslejen i Sverige i dag

Grundlaget er brugsværdi-princippet i 12 kap. 55 § jordabalken (den svenske lejelov). Huslejen skal afspejle boligens standard, udstyr, fællesarealer og beliggenhed, og rimeligheden prøves ved en sammenligning med tilsvarende boliger. Har lejekontrakten en forhandlingsklausul, sker selve forhandlingen kollektivt i henhold til hyresförhandlingslagen (1978:304) (lov om lejeforhandling) – mellem en ejendomsejer og en lejerorganisation, ikke mellem dig og din udlejer. Uden en sådan klausul aftaler du og udlejeren lejen direkte, men den kan stadig prøves mod brugsværdien i hyresnämnden.

Formålet er besittningsskydd (sikkerhed for lejeperiode/lejebeskyttelse): En lejer skal ikke kunne tvinges til at flytte ved at udlejeren hæver lejen. Systemet er blevet justeret undervejs. I 1974 blev de kommunale boligselskabers (allmännyttan) lejeniveauer normgivende, og i 2011 blev den rolle fjernet – siden da er normen de kollektivt forhandlede lejeniveauer. Hvad der gælder ved en stigning har vi gennemgået i Hyreshöjning: dina rättigheter och reglerna.

Nyproduktion er en undtagelse. Siden 2006 kan lejen i et nybygget hus fastsættes som presumtionshyra (en form for forhåndsgodkendt leje): den forhandles frem med en lejerorganisation ud fra produktionsomkostningerne, undtages fra brugsværdi-prøvning og gælder i 15 år. Reglerne blev ændret den 1. januar 2026 via prop. 2024/25:192 – presumtionshyror får nu som hovedregel samme procentvise stigning som resten af boligmassen på stedet, og tvister kan afgøres af en voldgiftsmand, der udpeges af hyresnämnden (det svenske huslejenævn).

Markedshusleje, fri lejefastsættelse og tryghedsleje – hvad er forskellen?

Begreberne blandes sammen i debatten, men de betyder ikke det samme.

Forskellen mellem tryghedsleje og markedshusleje ligger i, hvad der sker efter indflytning. Moderaterna skriver selv, at de "ikke ønsker at indføre markedshusleje, som ville betyde, at lejen kan stige drastisk på kort tid", og at lejeudviklingen i deres model skal følge "en tryg, enkel og forudsigelig indeksering". Kritikken mod forslaget handler i stedet om indgangslejen, altså hvad en ledig kontrakt koster for den, der søger bolig. Flere begreber gennemgår vi i ordlisten for lejeboligmarkedet.

Hvad ville markedshusleje betyde for huslejen?

Det tætteste vi kommer på et svar, er de scenarieanalyser, som Ramboll Management Consulting lavede på vegne af Hyresgästföreningen (Lejerforeningen) i 2026. Metoden sammenligner dagens lejeniveauer med priser på ejerboliger og husstandenes indkomster i forskellige områder og beregner den leje, der ville svare til en markedsligevægt.

Gennemsnittet over de syv kommuner lander omkring 25 procent, men spredningen inden for en by er større end mellem byerne. I Stockholm beregnes Östermalm–Djurgården at få stigninger på næsten 110 procent og det indre Stockholm 78 procent, mens Skärholmen og Hässelby-Vällingby lander på 11–13 procent, og lejen i Järva kan ligefrem falde noget. Boligudgifterne som andel af husstandens indkomst forventes i Stockholm at stige fra 25 til 36 procent.

To indvendinger bør bemærkes. Rapporterne er bestilt af en part i debatten, og de måler kun de direkte effekter – Ramboll skriver udtrykkeligt, at dynamiske effekter som flyttekæder, investeringsbeslutninger og nyproduktion ikke analyseres. Som referencepunkt kostede en treværelses bolig i gennemsnit 9.118 SEK om måneden i Sverige i 2025 ifølge SCB (Statistics Sweden), efter en stigning på 4,6 procent fra året før. Aktuelle niveauer pr. kommune findes på vores side med lejepriser.

Argumenterne for og imod

For friere lejefastsættelse taler mobilitet og udbud. Hvis prisen styrer, bliver det dyrere at blive boende i en for stor lejlighed med en attraktiv beliggenhed; flere kan tænkes at ville udleje, og køen erstattes af pris. Problemets omfang er svært at afvise: Den 31. december 2025 var 894.592 personer registreret hos Bostadsförmedlingen i Stockholm, og de 20.861 lejligheder, der blev formidlet i løbet af året, gik ud med en gennemsnitlig ventetid på 9,0 år.

Imod taler, at en bolig ikke er en vare, man kan fravælge. Hvis huslejerne stiger kraftigt på attraktive steder, presses husstande med lavere indkomster ud til områder med lav husleje, og besittningsskydd (lejebeskyttelsen) bliver svagere i praksis, selvom den stadig står i loven. Hyresgästföreningen og Sveriges Allmännytta (forening for kommunale boligselskaber) indvender desuden, at tidligere undersøgelser ikke har kunnet vise, at lejefastsættelsen er den afgørende årsag til, om lejeboliger bygges eller ej.

Ingen af siderne har et svensk facit at pege på. Huslejerne i Sverige har været regulerede i en eller anden form siden 1942.

Hvad Finland kan lære os

Finland deregulerede sit lejeboligmarked gradvist frem til 1995 og er derfor det eksempel, begge sider citerer. Ifølge en gennemgang fra Boframjandet i 2023 førte dereguleringen til højere huslejer i den deregulerede boligmasse, især i Helsingfors-regionen – men også til et markant større udbud. Helsingfors-regionen har siden 1995 haft et klart højere boligbyggeri pr. 1.000 indbyggere end Stockholm-regionen, og i hovedstadsregionen har der de seneste år været 16.000–20.000 ledige lejligheder udbudt på samme tid.

Sammenligningen har dog nuancer. Dereguleringen skete i kølvandet på 90'ernes krise, hvor efterspørgslen var dæmpet, og der var et overudbud, hvilket holdt stigningerne nede på kort sigt. Og det var ikke alt eller intet: subsidierede Ara-boliger med regulerede huslejer udgør i dag omkring 30 procent af nybyggeriet i Helsingfors, og boligstøtten er generøs. Det er altså ikke et rent marked, man sammenligner med.

Markedshusleje findes allerede – i en del af markedet

Lejer du en bostadsrätt (en form for andelsbolig, hvor man ejer retten til at bebo lejligheden) eller en villa af en privatperson, gælder brugsværdien ikke. Her styres det af privatuthyrningslagen (lov om privat udlejning), og den blev erstattet den 1. juli 2026 af en ny lov via prop. 2025/26:187, som Rigsdagen vedtog den 20. maj 2026. Den gamle beregningsmodel – et rimeligt afkast på boligens markedsværdi plus driftsomkostninger – er fjernet. I stedet kan hyresnämnden kun ændre lejen, hvis den er væsentligt højere end, hvad der generelt opkræves ved andre private udlejninger. Det er en sammenligning med markedet, ikke med en brugsværdi. Loven gælder kun fysiske personer og dødsboer, og ikke den, der regelmæssigt udlejer mere end to boliger. Hvad der ellers blev ændret, gennemgår vi i Ny hyreslag 2026 og i vores guide til privatuthyrningslagen.

Fremleje (andrahandsuthyrning) af en hyresrätt fungerer modsat. Her er førstegangslejen loftet, et møbleringstillæg må ifølge Sveriges Domstolar (de svenske domstole) ikke overstige 15 procent, og hyresnämnden kan beslutte tilbagebetaling af överhyra (overpris) op til to år tilbage for kontrakter indgået efter 1. oktober 2019. Sådan gør du ved en tvist: anmeld til hyresnämnden.

Ofte stillede spørgsmål

Har Sverige markedshusleje i dag? Nej. Førstegangskontrakter fastsættes efter brugsværdisystemet, og i nybyggeri er presumtionshyra almindelig. Intet parti har hidtil fået gennemført fri lejefastsættelse for boliger i Rigsdagen.

Hvad skete der med forslaget i 2021? Udredningen om fri lejefastsættelse ved nybyggeri (SOU 2021:50) blev afleveret den 4. juni 2021. Vänsterpartiet havde gjort spørgsmålet til en betingelse for deres støtte til regeringen, og den 21. juni blev statsminister Stefan Löfven væltet ved en mistillidsafstemning med 181 stemmer mod 109. Han trådte tilbage den 28. juni, og forslaget blev aldrig lov.

Ville min husleje stige med det samme, hvis markedshusleje blev indført? Ikke ifølge de forslag, der ligger nu. Moderaternas tryghedsleje er tænkt til at gælde nye kontrakter, og Liberalerna vil ifølge deres valgmanifest fra 2026 "tillade fri lejefastsættelse i nybyggeri og lade beliggenhed påvirke huslejen mere". Løbende aftaler berøres ikke af nogen af forslagene.

Hvad mener partierne før valget i 2026? Moderaterna vil erstatte kollektive forhandlinger og brugsværdien med tryghedsleje for nye kontrakter, en beslutning taget på partikongressen i 2025. Liberalerna vil have fri lejefastsættelse i nybyggeri. Socialdemokraterna siger nej og vil i stedet stimulere byggeriet, blandt andet med genindført investeringsstøtte. Vänsterpartiet væltede regeringen i spørgsmålet i 2021.

Denne tekst udgør generel information og skal ikke betragtes som juridisk rådgivning.