Må udlejeren hæve huslejen midt i aftaleperioden?

Nej, som hovedregel må udlejeren ikke hæve huslejen midt i en igangværende aftaleperiode. Huslejen er aftalt til et bestemt beløb og kan ikke ensidigt ændres af udlejeren i løbet af aftaleperioden. Dette følger af 12 kap. 19 § jordabalken (den svenske jordlov), som fastslår, at huslejen skal være fastsat til et beløb, og at ændringer kræver enighed eller beslutning fra hyresnämnden (lejenævnet).

Hvis du har en tidsbegrænset aftale, for eksempel på et år, gælder den aftalte husleje hele perioden. Udlejeren kan ikke komme i oktober og sige, at huslejen stiger fra november, bare fordi vedkommende vil. Hvis udlejeren vil hæve huslejen, skal vedkommende enten vente, til aftaleperioden er udløbet, eller ved tidsubegrænsede aftaler opsige aftalen for at genforhandle huslejen – og selv da er der regler, der beskytter dig som lejer.

Hvad gælder ved tidsubegrænsede aftaler?

Ved en tidsubegrænset aftale, det vil sige en aftale, der gælder indtil videre, kan udlejeren anmode om en huslejestigning. Men det sker ikke automatisk og ikke uden en proces. Udlejeren skal sende en skriftlig anmodning om ny husleje, og hvis I ikke bliver enige, kan udlejeren indbringe sagen for hyresnämnden. Hyresnämnden vurderer så, om den nye husleje er rimelig, blandt andet ved en sammenligning med lignende lejligheder i området.

En almindelig misforståelse er, at udlejeren kan hæve huslejen med et bestemt indeks eller en bestemt procentdel uden videre. Sådan er det ikke. Der er ingen automatisk indeksregulering i lejelovgivningen. En stigning skal altid være rimelig og begrundet. Hyresnämnden kan desuden beslutte, at en stigning først må træde i kraft fra et bestemt tidspunkt, ofte tidligst en måned efter, at udlejeren har fremsat kravet.

Må udlejeren hæve huslejen midt i aftaleperioden ved fremleje?

Ved fremleje gælder delvist andre regler. Hvis du lejer din bostadsrätt (andelsbolig) ud i anden hånd, eller hvis du selv lejer i anden hånd, kan huslejen justeres i løbet af aftaleperioden – men kun under visse betingelser. Loven angiver, at parterne må aftale, at betaling for ydelser som opvarmning, el og vand skal ske med et beløb, der svarer til omkostningerne for forbruget.

Det betyder, at en fremlejer ikke kan hæve huslejen midt i aftaleperioden uden støtte i aftalen. Derimod kan aftalen indeholde en klausul om, at huslejen justeres ved ændrede driftsomkostninger. En sådan klausul skal være klart formuleret og må ikke være urimelig. Hvis klausulen mangler, gælder den aftalte husleje hele perioden.

Hvad siger loven om lejerens beskyttelse?

Lejerens beskyttelse mod huslejestigninger midt i aftaleperioden er stærk. Den grundlæggende beskyttelse findes i 12 kap. jordabalken, hvoraf det fremgår, at lejeaftaler skal være skriftlige, hvis en part anmoder om det, og at huslejen skal være fastsat til et beløb. En udlejer, der hæver huslejen uden støtte i aftale eller lov, risikerer at skulle betale for meget betalt husleje tilbage.

Hvis udlejeren alligevel hæver huslejen uden grund, kan du som lejer bestride stigningen. Gør det skriftligt og gem al dokumentation. Kontakt derefter hyresnämnden for vejledning. Hyresnämnden kan fastslå, at den gamle husleje gælder, og at den forhøjede husleje skal betales tilbage.

Tabel: Hvornår må udlejeren hæve huslejen?

Hvad kan du gøre, hvis udlejeren hæver alligevel?

Hvis udlejeren hæver huslejen midt i aftaleperioden uden grund, bør du handle hurtigt. Begynd med skriftligt at gøre indsigelse mod stigningen. Angiv, at du ikke accepterer den, og at du henviser til den gældende aftale. Betal derefter den gamle husleje, indtil tvisten er løst. At betale den forhøjede husleje kan blive fortolket som, at du accepterer den.

Kontakt derefter hyresnämnden. Du kan ansøge om at få huslejen fastslået. Hyresnämnden prøver sagen og kan beslutte, at den gamle husleje gælder. Hvis udlejeren allerede har fået for meget betalt, kan nævnet også beslutte om tilbagebetaling. Læs mere om, hvordan hyresnämnden fungerer, i vores guide om hyresnämnden og dine rettigheder som lejer.

Må udlejeren hæve huslejen midt i aftaleperioden ved lejekøb?

Ved lejekøb, som reguleres i lagen om hyrköp av bostad (loven om lejekøb af bolig), gælder særlige bestemmelser. Det betyder, at en ændring af afgiften skal være reguleret i aftalen for at være gyldig.

Loven angiver, at lejesælgeren skal give oplysninger om, hvordan lejekøbsafgiften kan ændres. Hvis aftalen ikke indeholder en sådan klausul, kan afgiften ikke hæves midt i aftaleperioden. Dette beskytter lejekøberen mod uventede omkostninger. For mere information om lejekøb, se vores artikel om skal udlejeren godkende lejekøb ifølge den nye lov.

Hvad gælder for nyproducerede lejligheder?

For nyproducerede lejligheder findes en særlig regulering kaldet presumtionshyra (formodningshusleje). Det betyder, at huslejen ved nyproduktion kan sættes højere end brugsværdien, men at udlejeren så ikke kan hæve huslejen i de første år uden særlige grunde. Presumtionshyra gælder normalt i 15 år, men i den periode må huslejen kun hæves i overensstemmelse med, hvad der er aftalt, ofte knyttet til konsumentprisindex (forbrugerprisindekset).

Også her gælder, at en stigning midt i aftaleperioden kræver støtte i aftalen. Hvis aftalen angiver, at huslejen følger indekset, kan udlejeren hæve huslejen i overensstemmelse med indeksændringen. Men uden en sådan klausul er der ikke plads til en stigning.

Ofte stillede spørgsmål

Kan udlejeren hæve huslejen med tre måneders varsel midt i aftaleperioden?

Nej. Ved en tidsbegrænset aftale kan udlejeren ikke hæve huslejen i løbet af perioden, uanset varsel. Ved tidsubegrænsede aftaler kræves en skriftlig anmodning og ofte en prøvelse i hyresnämnden. Tre måneders varsel er ikke nok til ensidigt at ændre huslejen.

Hvad sker der, hvis jeg betaler den forhøjede husleje uden at protestere?

Hvis du betaler den forhøjede husleje i længere tid uden indsigelse, kan det blive fortolket som, at du har accepteret stigningen. Derfor er det vigtigt skriftligt at bestride en stigning med det samme. Gem al korrespondance og betal den gamle husleje, indtil tvisten er løst.

Kan udlejeren hæve huslejen for at dække øgede driftsomkostninger?

Ikke uden støtte i aftalen. Hvis aftalen indeholder en klausul om, at huslejen justeres ved ændrede driftsomkostninger, kan udlejeren gøre det. Ellers kræves en ny aftale eller en beslutning fra hyresnämnden. For fremleje findes særlige regler i privatuthyrningslagen.

Gælder de samme regler for bostadsrätt, der lejes ud i anden hånd?

Ja, i det væsentlige. Ved fremleje af en bostadsrätt gælder privatuthyrningslagen, som kræver, at huslejen er fastsat til et beløb. En stigning midt i aftaleperioden kræver støtte i aftalen. Læs mere om fremleje af bostadsrätt og nye regler.

Sammenfatning

Spørgsmålet om, hvorvidt udlejeren må hæve huslejen midt i aftaleperioden, har et klart svar: nej, ikke uden støtte i aftale eller lov. Lejeren har en stærk beskyttelse gennem jordabalken og, for fremleje, gennem privatuthyrningslagen. Hvis du rammes af en ubegrundet stigning, så handled hurtigt, bestrid skriftligt og kontakt hyresnämnden.

For at undgå tvister skal du sikre, at din lejeaftale er klar og skriftlig. Kontrollér, om der er klausuler om huslejejustering. Hvis du er usikker på dine rettigheder, så søg råd hos Hyresgästföreningen (lejerforeningen) eller en jurist med ekspertise i lejeret. Du kan også læse vores andre guider, for eksempel om depositum og hvad udlejeren må trække eller om møbleret tillæg og hvornår du må lægge 15 procent på.

Denne tekst er generel information og ikke juridisk rådgivning. For din specifikke sag bør du kontakte en jurist eller hyresnämnden.