| Scenario | Hvad der gælder | Kilde |
|---|---|---|
| Møbleret lejlighed, møbler beskadigede ved fraflytning | Udlejeren må trække fra depositummet for reparation eller erstatning | 12 kap. 24 § jordabalken |
| Lejeren ønsker at fjerne møbler | Ikke tilladt uden udlejerens samtykke — møbler er udlejerens ejendom | Aftalebetingelserne |
| Højere husleje for møbler | Skal aftales i lejeaftalen fra starten | Privatuthyrningslagen (2026:772) 2 kap. 1 § |
| Møbler som del af lejlighedens standard | Påvirker huslejens niveau, men er ikke en separat fradragsberettiget post | Markedsstandard |
Nej, du kan ikke trække møbler fra huslejen ved udlejning. Møbler er en del af udlejerens ejendom og udgør ikke en omkostning, der kan trækkes fra huslejeindsigterne. Huslejen skal ifølge privatuthyrningslagen (2026:772) (privatuthyrningslagen — loven om privat udlejning) være fastsat til et beløb og være aftalt mellem parterne — møbler påvirker ikke denne beregning.
Trække møbler fra huslejen — hvad siger loven?
Når du udlejer en møbleret lejlighed er møbleringen en del af det, du tilbyder lejeren. Det er ikke en fradragsberettiget omkostning fra huslejen. Udlejeren kan naturligvis tage højere husleje for en møbleret lejlighed end for en umøbleret, men dette skal aftales direkte mellem parterne og indgå i lejeaftalen fra starten.
Privatuthyrningslagen (2026:772) siger, at huslejen skal være fastsat til et beløb, og at parterne skal blive enige om størrelsen. Møbler er ikke en separat post, der trækkes fra huslejen — det er en del af lejlighedens standard og påvirker huslejens niveau.
Møbler og huslejens størrelse
Udlejeren må tage højere husleje for en møbleret lejlighed. Forskellen mellem en møbleret og umøbleret lejlighed kan være betydelig på markedet.
Det vigtige er, at huslejen er aftalt før kontrakten underskrives. Du kan ikke hæve huslejen retroaktivt eller trække møbleromkostninger senere. Alt skal fremgå af lejeaftalen.
Hvad regnes som møbler?
Møbler omfatter møbler, som udlejeren stiller til rådighed: seng, sofa, bord, stole, skabe og lignende. Det inkluderer ikke fast indretning, der er en del af lejligheden, såsom indbyggede garderober eller køkken.
Lejeren må ikke trække møbler fra depositummet ved fraflytning. Møbler er udlejerens ejendom og skal returneres i samme stand som ved indflytning. Hvis møbler er beskadigede eller mangler, kan udlejeren foretage fradrag fra depositummet ifølge 12 kap. 24 § jordabalken (jordabalken — den svenske jordlov).
Møbler og depositum
Tjekliste for udlejeren ved møbleret udlejning
- Fastlæg huslejens niveau — tag hensyn til møbleringens værdi og lejlighedens beliggenhed når du sætter huslejen.
- Dokumenter møbleringen — lav en inventarliste over alle møbler, der indgår i udlejningen.
- Skriv det ind i aftalen — lejeaftalen skal tydeligt angive, at lejligheden er møbleret, og hvilke møbler der indgår.
- Fotografer møbleringen — tag billeder ved indflytning for at dokumentere tilstanden.
- Foretag en besigtigelse — brug en besigtigelsesprotokol ved ind- og fraflytning for at registrere eventuelle skader.
- Sæt et depositum — opkræv depositum ifølge gældende regler for at dække mulige skader på møbler.
- Informer lejeren — gør det klart, at møbler er udlejerens ejendom og ikke må fjernes eller sælges.
Møbler og skat
Møbleringen er en del af lejlighedens værdi og påvirker ikke dine skattefradrag. Du kan ikke trække møbleromkostninger fra huslejeindsigterne. Møbler er en kapitalomkostning, der afskrives ifølge Skatteverkets (den svenske skattemyndighed) regler for udlejningsejendomme.
Hvis du køber møbler til en møbleret lejlighed, kan du afskrive dem over flere år, men dette er et separat skatteemne, der ikke påvirker huslejen eller depositummet.
Almindelige spørgsmål
Kan jeg hæve huslejen, hvis jeg møblerer en tidligere umøbleret lejlighed? Ja, men kun hvis lejeren er enig. Du kan ikke hæve huslejen retroaktivt for en eksisterende lejer uden dennes samtykke. For nye lejere kan du sætte en højere husleje fra starten, hvis lejligheden er møbleret.
Hvad sker der, hvis møbler bliver beskadigede under lejeperioden? Lejeren er ansvarlig for normalt slitage, men ikke for skader forårsaget af forsømmelse eller mishandling. Du kan foretage fradrag fra depositummet for reparation eller erstatning ifølge 12 kap. 24 § jordabalken.
Skal jeg tilbyde et umøbleret alternativ? Nej, privatuthyrningslagen siger intet om, at du skal tilbyde umøbleret lejlighed. Du bestemmer selv, om du vil udleje møbleret eller umøbleret — eller begge dele.
Kan lejeren sælge møbleringen eller tage den med sig? Nej. Møbleringen er din ejendom. Lejeren må ikke sælge, bytte eller tage møbler med sig uden dit samtykke. Ved fraflytning skal alle møbler returneres i samme stand.
Læs mere om udlejning
Vil du vide mere om beregning af husleje? Se Hvordan beregnes huslejen ved udlejning af villa?
Hvis du udlejer i anden hånd, kan du læse om fradrag her: Kan du trække elregningen fra huslejen ved subletting?
Møbler og husleje er ofte forbundne — læs mere: Kan udlejeren hæve huslejen for møbler?
Depositummet er en vigtig del af udlejningen: Hvad må udlejeren trække fra depositummet?
Hvis du er usikker på, hvad der er rimelig husleje: Rimelig husleje 2026: sådan beregner du den rigtige husleje
Denne tekst er generel information og erstatter ikke juridisk rådgivning.
