Kallhyra eller varmhyra – hvad er forskellen? (2026)

Boligannoncer kan være svære at sammenligne, når den ene viser 7 200 kr om måneden og den anden 6 400 kr – men den billigste viser sig at blive dyrere, når vinteren kommer. Forskellen hedder ofte kallhyra og varmhyra. Her forklarer vi, hvad der er inkluderet, hvordan de adskiller sig, og hvordan du regner den reelle boligudgift ud.

Hvad betyder varmhyra?

Varmhyra (husleje med varme inkluderet) betyder, at opvarmning og som regel varmt vand indgår i huslejen. Du betaler ét beløb hver måned – sommer som vinter – og hyresvärden (udlejeren) betaler varmeudgiften. De fleste hyresrätter (lejeboliger) i Sverige har historisk haft varmhyra.

Fordelen er forudsigelighed: din udgift er den samme i januar som i juli, uanset hvor koldt det er udenfor.

Hvad betyder kallhyra?

Kallhyra (husleje uden varme) betyder, at varme – og nogle gange varmt vand – ikke indgår i huslejen, men betales særskilt. Huslejen ser lavere ud i annoncen, men oven i den kommer udgifter til opvarmning, som varierer med årstid og forbrug.

Kallhyra bliver stadig mere almindeligt i nybyggeri og i ejendomme med individuel måling. Risikoen er, at en lokkende lav husleje skjuler høje vinterudgifter.

Kallhyra vs. varmhyra – hurtig sammenligning

Hvad er egentlig inkluderet i huslejen?

Uanset om det er kallhyra eller varmhyra, bør du altid bede hyresvärden (udlejeren) om at specificere, hvad der er inkluderet. Almindelige poster:

• Opvarmning – den største variabel
• Varmt vand – kan være særskilt, også ved varmhyra
• Koldt vand – er som regel inkluderet
• Fastighetsel (fællesstrøm til opgang, vaskeri) – er som regel inkluderet
• Hushållsel (strøm i selve boligen) – betales næsten altid særskilt af hyresgästen (lejeren), uanset model

Hushållsel (strømmen i din egen lejlighed) er sjældent inkluderet i nogen af modellerne – den tegner du selv en aftale om.

IMD – individuel måling og afregning

En tydelig tendens er IMD (individuell mätning och debitering, individuel måling og afregning), hvor varme og varmt vand måles pr. lejlighed, og du betaler for dit faktiske forbrug. Det belønner den, der tager kortere bad og skruer ned for indetemperaturen, men gør udgiften mindre forudsigelig. IMD er i praksis en form for kallhyra med måling.

Hvad er bedst for dig som hyresgäst (lejer)?

• Vil du have tryghed og en fast udgift, er varmhyra som regel rarest.
• Er du sparsommelig med varme og varmt vand, kan kallhyra eller IMD blive billigere.
• Sammenlign altid annoncer på den samlede månedlige udgift, ikke kun grundhuslejen. Bed om et skøn over varmeudgiften for en vintermåned, før du skriver under.

Vær opmærksom på, at kallhyra kan gøre det sværere at lægge budget, især i en kold vinter.

For dig, der lejer ud

Når du fastsætter huslejen, skal du være tydelig om, hvad der er inkluderet – det påvirker både hvad der regnes som skälig hyra (rimelig husleje) og hvor attraktiv din annonce er. En gennemsigtig specifikation skaber tillid og færre tvister. Læs også om dine rettigheder og regler ved huslejestigning.

På Bofrid kan du som hyresvärd (udlejer) lægge din bolig op gratis og møde BankID-verificerede lejere med Bostadsmerit – så du kan fokusere på den rigtige person i stedet for på papirarbejde.

Læs videre

• Hyresrätt vs. bostadsrätt
• Lejekontrakt inden indflytning: hvad skal du tjekke
• Ordliste for det svenske lejemarked – begreber du skal have styr på

Ofte stillede spørgsmål

Er kallhyra altid billigere end varmhyra? Nej. Grundhuslejen er lavere, men når du lægger varme og varmt vand til, kan den samlede udgift blive højere – især om vinteren.

Er varmt vand inkluderet i varmhyra? Oftest, men ikke altid. Bed altid hyresvärden (udlejeren) om skriftligt at bekræfte, hvad der er inkluderet.

Hvad er forskellen på IMD? IMD er individuel måling, hvor du betaler for dit faktiske forbrug af varme og varmt vand – en målt variant af kallhyra.

Skal jeg tegne min egen elaftale? Til hushållsel (strøm i boligen) næsten altid, uanset om det er kallhyra eller varmhyra. Varme og varmt vand afhænger af modellen.