| Scenario | Antal lejligheder | F-skat påkrævet? | Privatuthyrningslag gælder? |
|---|---|---|---|
| Du lejer ud din egen bolig i andenhånd | 1 | Nej | Ja |
| Du ejer og lejer ud en lejlighed | 1 | Nej | Ja |
| Du ejer og lejer ud to lejligheder | 2 | Nej | Ja |
| Du ejer og lejer ud tre lejligheder | 3 | Ja | Nej |
| Du lejer ud din bolig + ejer 2 lejligheder | 3 | Nej | Ja |
| Du er ejendomsselskab eller juridisk person | Ubegrænset | Ja | Nej |
Du må leje ud en bolig uden at registrere dig som virksomhed, så længe du ikke regelmæssigt lejer ud mere end to lejligheder, som ikke udgør del af din egen bolig. Grænsen fastsættes af 1 § tredje stykke 1 privatuthyrningslagen (2026:772).
Leje uden F-skat grænse: Hvad siger loven?
Privatuthyrningslagen (2026:772) regulerer, hvornår du kan leje ud en bolig uden at skulle registrere dig som virksomhed.
Det centrale er begrebet "regelmæssigt". Du må leje ud højst to lejligheder regelmæssigt uden at blive klassificeret som erhvervsdrivende. Hvis du overskrider denne grænse, skal du registrere dig for F-skat hos Skatteverket (den svenske skattemyndighed).
Leje uden F-skat grænse: To lejligheder er grænsen
Ifølge 1 § tredje stykke 1 privatuthyrningslagen (2026:772) gælder loven ikke, hvis udlejeren regelmæssigt lejer ud mere end to lejligheder, som ikke udgør del af udlejerens bolig. Det betyder, at:
- Du kan leje ud din egen bolig (subletting) uden begrænsning
- Du kan eje og leje ud op til to yderligere lejligheder uden at registrere dig som virksomhed
- Fra og med tre lejligheder skal du registrere dig som erhvervsdrivende
Ordet "regelmæssigt" er afgørende. Det betyder, at du lejer ud på en tilbagevendende måde, ikke engangsleje eller midlertidige arrangementer.
Hvad tæller som en lejlighed?
Ifølge 1 § privatuthyrningslagen (2026:772) er en lejlighed "hus eller dele af hus", som stilles til rådighed for helt eller væsentligt at blive brugt som bolig. Det kan være:
- En lejlighed i et flerfamiliehus
- Et helt hus
- En del af et hus (for eksempel et gæsteværelse eller kælderlejlighed)
- En bostadsrätt (ejerlejlighed)
Det, som ikke tæller, er fritidsejendomme eller hytter, som ikke er beregnet til permanent beboelse.
Skattemæssige konsekvenser, når du lejer ud uden F-skat
Selvom du ikke behøver at registrere dig som virksomhed, skal du angive din lejeindtægt. Skatteverket forventer, at du rapporterer al indkomst fra udlejning.
Du kan trække visse omkostninger fra din lejeindtægt, såsom:
- Renteomkostninger på lån til ejendommen
- Ejendomsskat og ejendomsafgift
- Forsikringer
- Vedligeholdelses- og reparationsomkostninger
- Rengøring og snekastning
Men du kan ikke trække udgifter til møbler, hvidevaror eller andet inventar på samme måde som en virksomhed kan.
Subletting: Særlige regler
Hvis du lejer ud din egen bolig i andenhånd (du er selv lejer) gælder andre regler. Du skal have din udlejers tilladelse til subletting. Ifølge 1 § privatuthyrningslagen (2026:772) tæller subletting af din egen bolig ikke med i grænsen på to lejligheder.
Det betyder, at du kan:
- Leje ud din egen bolig i andenhånd
- Eje og leje ud to yderligere lejligheder
- I alt leje ud tre boliger uden at registrere dig som virksomhed
Men subletleje skal stadig angives hos Skatteverket.
Sammenligning: Forskellige udlejningsscenarier
Hvad sker der, hvis du overskrider grænsen?
Hvis du regelmæssigt lejer ud mere end to lejligheder uden at registrere dig som virksomhed, kan du få:
- Skattekrav fra Skatteverket for tidligere år
- Bødestraf for forkert angivelse
- Krav om at registrere dig retroaktivt
- Mulige sanktioner for sort arbejde eller sort leje
Det er derfor vigtigt at holde styr på, hvor mange lejligheder du faktisk lejer ud, og hvornår du skal registrere dig.
Handlingsplan: Sådan kontrollerer du din situation
- Tæl dine lejligheder: Lav en liste over alle boliger, du lejer ud, inklusive din egen bolig, hvis du lejer den ud i andenhånd
- Kontroller regelmæssigheden: Er dette en engangshændelse eller et tilbagevendende arrangement?
- Tæl igen: To lejligheder eller færre = ingen F-skat påkrævet. Tre eller flere = du skal registrere dig
- Kontakt Skatteverket: Hvis du er usikker, ring til Skatteverkets telefoncentral for vejledning
- Registrer dig om nødvendigt: Gør det straks, hvis du overskrider grænsen
- Angiv: Rapporter al lejeindtægt på din selvangivelse uanset F-skat
- Gem kvitteringer: Dokumenter alle omkostninger, du trækker fra
Ofte stillede spørgsmål
Tæller min subletting med i grænsen på to lejligheder? Nej. Hvis du lejer ud din egen bolig i andenhånd, tæller det ikke med. Du kan så eje og leje ud to yderligere lejligheder uden at skulle have F-skat.
Skal jeg angive lejeindtægt, selvom jeg ikke har F-skat? Ja. Du skal altid angive al indkomst fra udlejning, uanset om du er registreret som virksomhed eller ej. Det er en skattepligt, ikke en virksomhedspligt.
Hvad sker der, hvis jeg kun lejer ud en lejlighed i sommeren? Hvis det er en engangshændelse, tæller det ikke som "regelmæssig" udlejning. Men hvis du gør det hver sommer, er det regelmæssigt og tæller med i grænsen.
Kan jeg leje ud et værelse i min lejlighed uden at registrere mig som virksomhed? Ja, så længe det er en del af din egen bolig. Det tæller som subletting og kræver ikke F-skat. Du skal stadig angive indkomsten.
Læs mere om udlejning
For mere information om regler og skatter, når du lejer ud, læs:
- Leje uden F-skat: Hvilken risiko tager du som udlejer?
- Hvor meget kan du spare på skat, når du lejer ud
- Skat på subletting: Skattefrit beløb 2026
- Leje ud hus 2026: Guide til regler, skat & kontrakt
- Leje ud lejligheder som ejendomsselskab – komplet guide
Denne tekst er generel information og erstatter ikke juridisk rådgivning. Kontakt Skatteverket eller en jurist for din specifikke situation.
