Ejendomsselskabets vakansgrad (tomgangsprocent): benchmarking og optimering

Vakansgraden afgør lønsomheden

Tomme lejligheder koster penge. Hver dag en lejlighed står tom, er en dag uden lejeindtægter – samtidig løber drift, vedligehold og finansieringsomkostninger videre. For ejendomsselskaber er vakansgraden (tomgangsprocenten) et af de vigtigste nøgletal til at måle effektivitet og lønsomhed.

Vakansgraden er andelen af ledige enheder i forhold til den samlede boligportefølje, ofte udtrykt i procent. En lav vakansgrad betyder høj udnyttelse. En høj vakansgrad peger på problemer med markedsstrategi, prissætning eller lejlighedernes stand.

Hvad siger branchen?

I Sverige varierer vakansgraden mellem ejendomsselskaber og regioner. Et forsigtigt benchmark er, at en vakansgrad under 3-5 procent anses for sund på de fleste markeder. Større byer som Stockholm, Göteborg og Malmö har historisk lav tomgang på grund af stor efterspørgsel, ofte under 2 procent.

Mindre byer og tyndtbefolkede områder har ofte højere tomgang – nogle gange 5-10 procent eller mere. Det skyldes mindre efterspørgsel, demografi og at hyresgäster (lejere) søger mod større byer.

Læs mere om lejepriser i Sveriges mindre byer og vækstområder.

Hvad en tom lejlighed koster

En ledig lejlighed er ikke kun en tabt lejeindtægt. Det er også en omkostning.

En lejlighed, der står tom i tre måneder, kan let koste mellem 25 000–50 000 kr i samlet økonomisk påvirkning. Læs vores guide om, hvad en tom lejlighed faktisk koster.

Benchmarking: hvordan sammenligner du dine tal?

For at vide, om din vakansgrad er god eller dårlig, skal du sammenligne med andre.

Brug disse referencer:

1. Din egen historik – Hvad var vakansgraden for seks måneder siden? For et år siden? Tendensen er ofte vigtigere end det absolutte tal.

2. Lignende ejendomsporteføljer – Sammenlign med andre selskaber i samme region og med samme bygningstype (nybyggeri, 1970'er-80'er-ejendomme, central beliggenhed, randområde).

3. Brancherapporter – Mæglerhuse, SABO (den svenske brancheorganisation for almene boligselskaber) og større aktører udgiver løbende statistik. Riksbanken (Sveriges centralbank) og SCB (Sveriges statistikmyndighed) præsenterer også data om boligmarkedet.

4. Regionale tendenser – En vakansgrad på 8 procent kan være acceptabel i en skrumpende mindre by, men uacceptabel i Stockholm.

Reducér tomgangen – konkrete tiltag

Prissætning og marked

Den mest almindelige årsag til høj tomgang er forkert prissætning. En lejlighed, der er for dyr, står længere tom end en lejlighed, der er rigtigt prissat. Undersøg, hvad tilsvarende lejligheder udlejes til i området. Vær ikke bange for midlertidigt at justere prisen ned for at få en langsigtet lejer ind.

Se vores guide om skälig hyra (rimelig leje), og hvordan du regner rigtigt.

Hurtigere udlejningsproces

Jo længere tid der går, fra lejligheden er tom, til kontrakten er underskrevet, desto højere bliver tomgangsomkostningen. Brug digitale kontrakter, e-signering og automatiseret screening af lejere. Det kan afkorte tomgangstiden med uger.

Lær om digitale lejekontrakter og automatisering.

Vedligeholdelsesstandard og præsentation

En velholdt lejlighed lejes hurtigere ud. Investeringer i gode billeder, videorundvisninger og en fyldig beskrivelse øger interessen.

Attraktive vilkår

Mulighed for møblering, fleksible kontraktperioder og gode forhold i nabolaget tiltrækker lejere. Er lejligheden i god stand, kan du også tilbyde kortere minimumsperioder.

Læs mere om fleksibel udlejning og længere perioder.

Benchmarking efter ejendomstype

Tomgang afhænger også af, hvilken type bolig du ejer:

• Små enheder (1-2 værelser): Mange lejere, hurtig omsætning, ofte lav vakansgrad.
• Store familielejligheder (4+ værelser): Færre potentielle lejere, længere tomgangstid.
• Tæt på offentlig transport: Højere efterspørgsel, lavere tomgang.
• Tyndtbefolket eller bilafhængig beliggenhed: Mindre efterspørgsel, højere tomgang.
• Nybyggeri (højere husleje): Ofte længere tomgangstid, indtil markedet accepterer prisniveauet.

Trendanalyse for 2025-2026

Boligmarkedet stabiliseres. Renterne er fladet ud, og mange lejere, der har ventet, begynder at tegne nye kontrakter. Det tyder på, at vakansgraderne bør falde i løbet af året, især i vækstområder.

Læs boligmarkedsprognosen for 2026.

Praktiske værktøjer til benchmarking

1. Følg dine egne data – Notér tomgangsdage, udløbsdatoer og nye indflytninger måned for måned.

2. Brug lokale selskabers rapporter – Mange større ejendomsselskaber og ejendomsejerforeninger udgiver deres statistik.

3. Konsultér SCB – Statistiska centralbyrån (Sveriges statistikmyndighed) udgiver regionale lejepriser og data om boligmarkedet.

4. Netværk med andre ejendomsejere – Din lokale ejendomsejerforening kan dele benchmarkdata.

5. Benchmarkrapporter fra mæglerhuse – Aktører som Newsec, JLL og Datscha udgiver markedsanalyser.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en god vakansgrad for mit ejendomsselskab? Under 3-5 procent anses for sundt på de fleste svenske markeder. I mindre byer kan 5-8 procent være normalt. Sammenlign altid med lignende ejendomsselskaber i din region.

Hvor meget skal jeg sætte huslejen ned for at fylde en tom lejlighed? Det afhænger af markedet, lejlighedens standard og konkurrencen. En justering på 3-8 procent er ofte nok til at skabe interesse. Regn altid omkostningen ved at lade den stå tom længere op mod en lavere husleje – ofte er den lave husleje mest lønsom.

Hvad koster mest – tomgang eller lav husleje? Det varierer, men en lejlighed, der står tom i fire måneder, koster oftest mere end at tage en lav husleje i et år. Brug formlen: (Tabt husleje × antal tomgangsmåneder) sammenlignet med (Huslejereduktion × 12 måneder).

Hvor ofte skal jeg benchmarke min vakansgrad? Måned for måned er ideelt. Mange ejendomsselskaber rapporterer til bestyrelse eller ejere hvert kvartal. Sæsoneffekter – højere tomgang om sommeren, lavere om efteråret – er også vigtige at følge.

Denne tekst er generel information om ejendomsselskaber og vakansgrad og udgør ikke juridisk rådgivning.