| Fase | Hvad der sker | Hvor dagene lækker |
|---|---|---|
| 1. Opsigelse → "kendt ledig" | Opsigelsen registreres, fraflytningsdato fastsættes | Interne huller, sen registrering |
| 2. Markedsføring → første interesse | Annonce ude, ansøgere melder sig | For smal spredning, langsom annonce |
| 3. Udvælgelse → underskrevet kontrakt | Fremvisning, kreditkontrol, referencer, kontrakt | Manuel gennemgang, langsom beslutning |
| 4. Kontrakt → indflytning | Evt. renovering, syn, rengøring, nøgler | Renovering bookes for sent, ventetid |
De fleste ejendomsselskaber måler tomgang i procent. Det er det rigtige nøgletal for bestyrelsen, men det forkerte nøgletal for den, der rent faktisk skal få lejlighederne udlejet. Tomgangsprocenten skjuler nemlig det, der koster penge: antallet af dage, hver lejlighed står tom mellem to lejere (hyresgäster). Vil I reducere tomgangen for alvor, skal I holde op med at tælle lejligheder og begynde at tælle dage.
Tomgang er en kæde af dage – ikke ét enkelt hul
Fra en lejer siger op, til den næste flytter ind, passerer fire faser, og der lækker dage i hver eneste af dem:
Pointen: den dyreste tomgang sidder oftest ikke i markedsføringen (fase 2), men i de interne overleveringer – fase 1 og fase 4. En lejlighed kan være udlejet på papiret og alligevel stå tom i tre uger, fordi renoveringen først blev booket efter fraflytningen.
Sæt et dagsbudget pr. fase
Det, der ikke måles, bliver ikke bedre. En portefølje, der vil ligge i front, kan sætte et internt dagsbudget pr. flytning:
| Fase | Realistisk mål |
|---|---|
| Opsigelse → annonce ude | 2–3 dage |
| Annonce → tilstrækkeligt med kvalificerede interesserede | 7–14 dage |
| Interesse → underskrevet kontrakt | 3–7 dage |
| Kontrakt → indflytning (uden renovering) | 0 dage (overlappende) |
Med det budget kan en flytning gennemføres med tæt på nul tomgang – forudsat at den næste kontrakt underskrives, før den siddende lejer flytter ud. Hver dag over budgettet har en prisseddel – regn jeres egen ud med guiden om hvad en tomgang koster.
Syv håndtag, der reelt forkorter dagene
- Markedsfør ved opsigelsen, ikke ved fraflytningen. Den enkeltstående største besparelse – I vinder ofte 2–4 uger.
- Lad lejeperioderne overlappe. Underskriv den næste kontrakt, mens den gamle stadig løber, så indflytning kan ske dag ét.
- Book renoveringen parallelt med markedsføringen, ikke efter fraflytningen. Fase 4 er en stille dagsluger.
- Sæt markedsmæssig husleje med det samme. En forkert prissat lejlighed lækker uger i fase 2.
- Bred spredningen ud. Flere kanaler giver flere kvalificerede hurtigere – se vores guide om at finde lejere.
- Gør gennemgangen hurtigere med en færdig proces for kreditkontrol og referencekontrol.
- Hav en venteliste. Fang de kvalificerede op, som ikke fik den forrige lejlighed, så den næste udlejning starter i fase 3 i stedet for fase 2.
Når jeres eget flow ikke rækker
Fase 2 er den fase, I nemmest kan lægge ud af huset. I stedet for at bygge og vedligeholde jeres egne annoncekanaler kan I koble jer på et netværk, der allerede har rækkevidden. Bofrid formidler verificerede lejere til ejendomsselskaber og står for spredningen via et bredt kanalnetværk – I betaler først, når en formidlet interesseret underskriver en kontrakt, altså kun for de dage, I faktisk sparer.
Opsummering
Hold op med at betragte tomgang som et hul, og begynd at se det som en kæde af dage. Mål tomgangstiden pr. flytning, sæt et dagsbudget pr. fase, og gå først efter de interne huller – de er billigst at lappe og dyrest at ignorere.
Læs videre
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på tomgangsprocent og tomgangstid? Tomgangsprocenten er andelen af tomme lejligheder på et givet tidspunkt. Tomgangstiden er antallet af dage, en enkelt lejlighed står tom mellem to lejere – det er den, I påvirker operationelt.
Hvor lækker der flest dage i en flytning? Oftest i de interne faser: for sen start på markedsføringen efter fraflytning samt renovering/syn, der bookes for sent. Markedsføringen får skylden, men problemet sidder i overleveringerne.
Hvordan opnår man tæt på nul tomgang? Ved at markedsføre allerede ved opsigelsen og underskrive den næste kontrakt, før den siddende lejer flytter ud, så perioderne overlapper.
