En tom lejlighed føles som et lille problem – indtil man regner på det. For et ejendomsselskab i Sverige er vakans (tomgang) en af de største og mest undervurderede omkostninger, netop fordi den ikke dukker op som en faktura, men som manglende indtægt. Denne artikel viser, hvordan I regner ud, hvad en vakans faktisk koster, og hvorfor hver sparet uge er mere værd, end man tror.
Vakansen koster mere end den mistede husleje
Når en lejlighed står tom, mister I ikke kun huslejen. I betaler desuden for:
- Løbende driftsomkostninger – varme, ejendomsservice, forsikring og renter på objektet løber videre, uanset om nogen bor der.
- Markedsføring og administration – hver ny udlejning koster tid og penge på annoncering, fremvisninger og screening.
- Slitage ved at stå tom – langvarig tomgang kan i visse tilfælde kræve tiltag, inden næste indflytning.
Den direkte, enkle omkostning er alligevel den mistede husleje – og den er let at regne på.
Formlen: sådan beregner I vakansomkostningen
Grundformlen for den mistede indtægt er enkel:
Månedlig husleje ÷ 30 × antal tomme dage = tabt lejeindtægt
Vil I se det på porteføljeniveau, bruger I vakansgraden (andelen af tomme lejligheder):
(Antal tomme lejligheder ÷ samlet antal lejligheder) × 100 = vakansgrad i %
Regneeksempel
Sig, at I har en lejlighed med en månedlig husleje på 9 000 kr (SEK), som står tom i to måneder mellem to hyresgäster (lejere):
- Tabt husleje: 9 000 × 2 = 18 000 kr
- Læg driftsomkostninger til, som løber videre, sig 2 500 kr/md.: 2 500 × 2 = 5 000 kr
- Samlet omkostning ved vakansen: ~23 000 kr for en enkelt lejlighed.
Skalér det op: en portefølje på 50 lejligheder med en vakansgrad på blot 4 % betyder i gennemsnit to tomme lejligheder året rundt – i eksemplet ovenfor svarer det til over 270 000 kr om året i mistet indtægt og løbende omkostninger.
Hvad er hver sparet uge værd?
Hvis I kan afkorte tomgangen med bare én uge per udlejning, sparer I i eksemplet ovenfor cirka 2 100 kr per lejlighed (9 000 ÷ 30 × 7). Med høj omsætning i porteføljen bliver det hurtigt til store beløb. Derfor er hastigheden fra ledig til underskrevet aftale en af de mest rentable ting, et ejendomsselskab kan optimere.
Sådan reducerer I omkostningen ved vakanser
- Begynd markedsføringen tidligt – helst allerede når opsigelsen kommer ind, ikke efter fraflytning (avflyttning).
- Spred annoncen bredt – flere kanaler giver flere ansøgere og kortere tomgang.
- Gør screeningen hurtigere – hav en færdig proces for kreditkontrol og referencetjek, så den rette hyresgäst (lejer) hurtigt kan skrive under.
- Få hjælp, når det strammer til – en formidlingstjeneste kan fylde vakanser for jer uden fast omkostning.
Med Bofrids formidlingstjeneste for ejendomsselskaber formidles verificerede lejere direkte til jer, og I betaler først, når en formidlet interesseret skriver under. Da omkostningen kun opstår ved resultat, bliver det en lavrisikomåde at afkorte netop den dyre tomgang på.
Sammenfatning
En vakans koster mistet husleje plus løbende drift og administration – ofte 20 000–25 000 kr for en enkelt lejlighed, der står tom et par måneder. Regn på jeres egen vakansgrad, sæt en værdi på hver sparet uge, og invester i det, der forkorter tiden fra ledig til udlejet. Vil I læse mere om selve udlejningen, findes vores komplette guide for ejendomsselskaber.
Læs videre
Ofte stillede spørgsmål
Hvad indgår i omkostningen ved en vakans? Frem for alt den mistede husleje, men også løbende driftsomkostninger (varme, service, forsikring, rente) og omkostningen ved at markedsføre og screene inden næste udlejning.
Hvad er en normal vakansgrad? Det varierer med by og portefølje, men selv få procent svarer til store beløb over et år. Pointen er at måle den og arbejde systematisk med at sænke den.
Hvordan sænker vi vakansomkostningen hurtigst? Ved at afkorte tomgangen: markedsfør tidligt, spred bredt og hav en hurtig screeningproces. En no cure–no pay-formidling kan fylde vakanser uden fast omkostning – læs mere her.
