Lejekontrakt før indflytning: hvad skal du tjekke?

Lejekontrakt før indflytning: fem kritiske punkter, du skal tjekke

Før du skriver under på et hyreskontrakt (lejekontrakt), skal du læse det grundigt igennem og kontrollere, at de vigtigste vilkår er tydeligt formuleret. En mangelfuld kontrakt kan føre til tvister senere – både økonomisk og praktisk.

Her er det, du skal tjekke, inden du flytter ind.

1. Lejens størrelse og betalingsvilkår

Kontrollér, at lejen er angivet korrekt, og at den svarer til det, du har forhandlet dig frem til. Kontrakten skal specificere:

• Den månedlige leje (kallhyra, dvs. leje uden varme, og varmhyra, dvs. leje inklusive varme, hvis det er relevant)
• Forfaldsdato for betaling
• Hvilken konto eller betalingsmetode der gælder
• Om et møbleringstillæg er relevant (tillægget er ikke reguleret i loven; hyresnämnden (huslejenævnet) plejer at acceptere omkring 10-15 procent af lejen)

Sammenlign også lejen med nærliggende boliger. Hvis du bor i en bostadsrätt (andelsbolig efter svensk model), bør lejen følge principperne om skälig hyra (rimelig leje) efter hyreslagen (den svenske lejelov). Læs mere om dette i Skälig hyra 2026.

2. Kontraktens længde og opsigelsesvarsel

En kritisk detalje, som mange overser:

• Er lejemålet tidsbegrænset eller tidsubegrænset?
• Hvor langt er uppsägningstiden (opsigelsesvarslet) for begge parter?
• Hvilke regler gælder for forlængelse af kontrakten?

Efter hyreslagen gælder som regel et opsigelsesvarsel på tre måneder fra begge sider, men det kan variere. Sørg for, at dette står klart formuleret i kontrakten. Læs mere om opsigelsesvarsler i Opsigelse af lejekontrakt 2026.

3. Deposition og sikkerhed

De fleste hyresvärdar (udlejere) kræver en deposition (nogle gange kaldet kaution). Kontrollér:

• Hvor stor en deposition der kræves
• Hvordan den skal håndteres (separat bankkonto, forsikring eller forvaltning)
• Hvornår og hvordan den betales tilbage ved fraflytning
• Hvilke fradrag der er tilladt

Hyreslagen sætter ingen beløbsgrænse for deposition – i praksis ligger den oftest på en til tre måneders leje. Kontrollér i stedet, at kontrakten angiver præcist, hvad depositionen dækker, hvordan den opbevares, og hvornår den betales tilbage. Mere information findes i Deposition ved leje 2026.

4. Skader, slitage og vedligeholdelsesansvar

Et almindeligt stridsemne handler om, hvad der er normalt slitage (slid og ælde), og hvad der er en skade. Kontrakten bør gøre klart:

• Hvem der har ansvaret for reparationer (vægge, gulvbelægning, låse osv.)
• Hvad der regnes som normalt slid
• Regler for maling og tapetsering
• Hvem der står for rengøring ved fraflytning

Udlejeren har normalt ansvaret for større reparationer og vedligeholdelse, mens hyresgästen (lejeren) har ansvaret for at holde boligen i god stand. Læs mere om dette i Normalt slid eller skade? og Male og tapetsere i en hyresrätt 2026.

5. Husdyr, møbler og øvrige vilkår

Tjek følgende punkter:

• Er husdyr tilladt? Hvis ja, hvilke og med hvilke begrænsninger?
• Hvilke møbler er inkluderet i lejen?
• Hvilke fællesarealer må du bruge?
• Er det tilladt at have en inneboende (logerende)?
• Rygeregler i boligen
• Aftaler om internet og telefoni

Husdyr er et område, hvor mange udlejere og lejere ender i konflikt. Sørg for, at det er klart reguleret. Læs mere i Husdyr i en hyresrätt.

Tabel: Hvad skal stå i kontrakten?

Førstehåndskontrakt eller fremleje?

Det er afgørende at vide, om du indgår et förstahandskontrakt (førstehåndskontrakt, dvs. primær lejekontrakt) direkte med ejendomsejeren, eller om der er tale om andrahandsuthyrning (fremleje) fra en anden lejer. Et førstehåndskontrakt giver større beskyttelse, mens fremleje er mere begrænset juridisk.

Læs mere om forskellene i Førstehånd eller fremleje.

Brug altid en skriftlig aftale

Mundtlige aftaler holder ikke. Du skal have en skriftlig kontrakt, som både du og udlejeren har underskrevet. Gem en kopi til dine egne papirer.

Hvis du indgår en samboavtal (samlivsaftale) eller en boligkøbsaftale samtidig med, at du lejer, så se Sambolagen og boligkøb for vejledning.

Brug en tjekliste ved ind- og fraflytning

Når du er ved at flytte ind, bør du sammen med udlejeren gennemgå boligen og dokumentere skader eller mangler. Det beskytter dig senere ved fraflytning. God dokumentation med fotos mindsker risikoen for uenighed om depositionen.

Ofte stillede spørgsmål

Kan udlejeren kræve en deposition, der er større end tre måneders leje?

Der findes ingen beløbsgrænse i hyreslagen. Tre måneders leje er et almindeligt maksimum i praksis, men en deposition, der er urimeligt stor i forhold til lejen, kan anfægtes. Sørg for, at beløb, formål og tilbagebetaling står skrevet i kontrakten.

Hvad gør jeg, hvis kontrakten ikke er skriftlig?

Bed om øjeblikkelig skriftlig bekræftelse af aftalen. Uden en skriftlig aftale er det sværere at bevise vilkårene i en eventuel tvist. Du kan indbringe sagen for Hyresnämnden (huslejenævnet), hvis udlejeren nægter.

Kan udlejeren ændre lejen uden mit samtykke?

Nej, ikke i kontraktens løbetid. Ved forlængelse eller ny kontrakt kan lejen justeres efter hyreslagen. Udlejeren kan dog kun hæve lejen i kontraktperioden, hvis det udtrykkeligt er tilladt i aftalen og følger retningslinjerne for skälig hyra (rimelig leje). Se Lejeforhøjelse 2026.

Er det lovligt at kræve en virksomhedsgaranti ved en privat udlejning?

Det afhænger af situationen. En privat udlejer må kræve kaution eller anden sikkerhed, men det skal fremgå af kontrakten. Visse kommuner tilbyder også boliggaranti for unge – se Boliggaranti for unge.

Denne artikel er generel information om lejekontrakter og erstatter ikke juridisk rådgivning. Ved tvister anbefales det at kontakte Hyresnämnden (huslejenævnet) eller en jurist.