| Scenarier | Møbleret lejlighed | Umøbleret lejlighed | Hvad der gælder |
|---|---|---|---|
| Leje | Højere | Lavere | Aftalen bestemmer |
| Møbler | Udlejeren ejer og stiller til rådighed | Lejeren køber selv | Aftalen bestemmer |
| Depositum | Ofte højere | Ofte lavere | Skal være rimelig |
| Slid på møbler | Udlejeren ansvarlig for normalt slid | Ikke relevant | Lejeren ansvarlig for skader |
| Flytteomkostninger | Ofte lavere (færre møbler at flytte) | Ofte højere | Lejeren betaler |
| Egnet til | Korttidsudlejning, nyankomne, midlertidigt bolig | Langsigtet bolig, familier | Afhænger af situation |
En møbleret lejlighed er en lejlighed, hvor udlejeren stiller møbler og indretning til rådighed som en del af lejeaftalen. Definitionen bestemmes af, hvad der faktisk er møbleret ved indflytning, og hvad parterne har aftalt i kontrakten.
Hvad er møbleret lejlighed definition
En møbleret lejlighed indeholder møbler, senge, køkken og ofte også husholdningsapparater, når lejeren flytter ind. Det er ikke møbler, som lejeren selv køber og stiller ind — det er møbler, som udlejeren ejer og stiller til rådighed som en del af boligen. Grænsen mellem møbleret og umøbleret lejlighed sættes af aftalen mellem udlejeren og lejeren.
Udlejeren kan ikke senere påstå, at lejligheden var møbleret, hvis det ikke fremgår af aftalen eller var åbenbart ved indflytning. Det modsatte gælder også: lejeren kan ikke fjerne møbler, som udlejeren stillede til rådighed, og påstå, at de var hans egne.
Hvorfor betyder møbleringen noget for lejen
En møbleret lejlighed koster ofte mere end en umøbleret. Udlejeren kan tage højere leje, fordi møblerne og indretningen indgår. Forskellen kan være betydeligt højere sammenlignet med en tilsvarende umøbleret lejlighed på samme sted.
Årsagen er enkel: udlejeren har investeret i møbler, hvilket er en omkostning, der skal dækkes af lejen. En møbleret lejlighed er også mere attraktiv for lejere, som skal flytte hurtigt, eller som ikke ønsker at købe møbler selv.
Læs mere om møblerede lejligheder og priser: Hvad koster en møbleret lejlighed i Malmö 2026?
Hvad er møbleret lejlighed ifølge aftalen
Det eneste, der tæller, er, hvad aftalen siger. Hvis aftalen slet ikke nævner møbler, er lejligheden umøbleret — selv hvis der er møbler der. Hvis aftalen siger, at lejligheden er møbleret, skal udlejeren kunne vise, hvilke møbler der indgår.
Bedste praksis er, at aftalen indeholder en liste over møbler, som udlejeren stillede til rådighed. Denne liste bør underskrives af begge parter ved indflytning. Uden liste opstår der ofte tvister, når lejeren flytter ud.
Møbler, der skal indgå i en møbleret lejlighed
- Seng eller senge (med madras)
- Sofa eller siddemøbler
- Spisebord og stole
- Garderobe eller skab
- Hylder eller bogereol
- Køkkenmøbler (ofte allerede indbygget)
Udlejeren behøver ikke at stille til rådighed:
- Tøj eller personlige ejendele
- Dekoration eller billeder
- Køkkenutstyr som mixer eller kaffemaskine
- Vaskemaskine (medmindre aftalen siger det)
Møbleret lejlighed og lejerens ansvar
Lejeren skal passe på møblerne, som en forsigtig lejer ville gøre. Det betyder, at møblerne skal bruges normalt, men ikke slides ned eller beskadiges med vilje. Normalt slid er udlejerens ansvar — det er møblerne, der er gamle og ødelagte fra starten.
Hvis lejeren beskadiger møblerne eller gør dem ubrugelige, kan udlejeren kræve erstatning. Denne erstatning trækkes ofte fra depositummet.
Lejeren må ikke:
- Sælge møblerne
- Give møblerne væk
- Udskifte møblerne med egne
- Male eller renovere møblerne uden tilladelse
Møbleret lejlighed og depositum
Udlejeren må tage højere depositum for en møbleret lejlighed end for en umøbleret. Årsagen er, at møblerne er værdifulde og skal beskyttes. Et højere depositum er rimeligt, fordi risikoen for skader er større.
Læs mere: Må du tage højere depositum ved møbleret udlejning?
Depositummets størrelse skal dog være rimelig i forhold til møblernes værdi og lejligheden.
Sammenligning: møbleret og umøbleret lejlighed
Tjekliste: Sådan håndterer du møbleret lejlighed
For udlejeren
- Skriv en tydelig liste over alle møbler, der indgår i lejligheden.
- Fotografer møblerne, før lejeren flytter ind.
- Lad lejeren underskrive listen ved indflytning.
- Foretag en besigtigelse sammen med lejeren, hvor møblernes tilstand noteres.
- Bestem et rimelig depositum, der svarer til møblernes værdi.
- Foretag en ny besigtigelse, når lejeren flytter ud.
- Sammenlign møblernes tilstand med fotiene fra indflytning.
- Træk erstatning fra depositummet kun for skader, som lejeren har forårsaget.
For lejeren
- Læs aftalen omhyggeligt og kontroller, hvilke møbler der indgår.
- Fotografer møblerne, når du flytter ind.
- Noter eventuelle skader eller slid på møblerne.
- Brug møblerne normalt og pas godt på dem.
- Rapporter skader til udlejeren straks.
- Gem alle kvitteringer for reparationer, du foretager.
- Tag fotografier igen, når du flytter ud.
- Kontroller, at udlejeren ikke trækker for meget fra depositummet.
Hyppigt stillede spørgsmål
Kan udlejeren hæve lejen, hvis lejligheden er møbleret?
Ja, udlejeren kan tage højere leje for en møbleret lejlighed. Det er helt lovligt. Lejen skal dog være rimelig i forhold til lejlighedens størrelse, beliggenhed og møblernes værdi. Udlejeren kan ikke bare sige "denne lejlighed er møbleret, så lejen er dobbelt" — der skal være en reel værdi i møblerne.
Hvem ejer møblerne i en møbleret lejlighed?
Udlejeren ejer møblerne. Lejeren har ret til at bruge dem, men ikke til at sælge dem eller give dem væk. Når lejeren flytter ud, skal møblerne blive tilbage i lejligheden.
Kan lejeren udskifte møblerne med egne?
Nej, ikke uden udlejerens tilladelse. Lejeren må ikke fjerne udlejerens møbler og erstatte dem med egne. Hvis lejeren gør det uden tilladelse, kan udlejeren kræve erstatning og kan endda opsige lejeaftalen.
Hvad sker der, hvis møblerne er beskadigede, når lejeren flytter ind?
Lejeren skal rapportere dette straks til udlejeren. Det er vigtigt at notere skaderne i besigtigelsesprotokollen. Hvis lejeren ikke rapporterer skaderne, kan udlejeren senere påstå, at lejeren forårsagede dem.
Subletting og møblerede lejligheder
Hvis du lejer en lejlighed og ønsker at leje den videre som subtenant, skal du følge reglerne for subletting (andrahandsuthyrning). Du må ikke hæve lejen for meget, og du skal have tilladelse fra udlejeren eller fra boligselskabet.
En møbleret lejlighed kan ofte lejes videre som subtenant lettere end en umøbleret, fordi møblerne allerede er der. Men reglerne for lejens størrelse gælder stadig.
Læs mere: Hvad betyder de nye sublet-regler for din leje?
Og: Må du leje din lejlighed videre som subtenant?
Korttidsudlejning og møblerede lejligheder
De fleste korttidsudlejninger er møblerede. Det er naturligt, fordi lejeren ofte skal flytte hurtigt og ikke har tid til at købe møbler. En møbleret lejlighed er derfor ofte det bedste valg for korttidsudlejning.
Læs mere om korttidsudlejning: Korttidsudlejning på Airbnb og andre platforme
Opsummering
En møbleret lejlighed er en lejlighed, hvor udlejeren stiller møbler til rådighed som en del af lejeaftalen. Definitionen bestemmes af aftalen og hvad der faktisk er møbleret ved indflytning. En møbleret lejlighed koster ofte mere end en umøbleret, og udlejeren kan tage højere depositum. Lejeren skal passe godt på møblerne og kan ikke udskifte dem med egne uden tilladelse. En tydelig liste over møbler og fotografier ved indflytning beskytter begge parter.
Denne tekst er generel information og erstatter ikke juridisk rådgivning.
